گفتگویی ویژه با مدیر اجرایی شرکت املاک و مستغلات امتلاک، در رابطه با افزایش قیمت ملک در ترکیه

 

مهندس براء بادنجکی، مدیر اجرایی شرکت املاک و مستغلات امتلاک، در این خبر به شماری از سؤالات مهم پیرامون دلایل افزایش قیمت املاک و مستغلات ترکیه طی دو سال گذشته، پاسخ داده است. با ما همراه باشید.

گفتگویی ویژه با مدیر اجرایی شرکت املاک و مستغلات امتلاک

1- به نظر شما افزایش قیمت املاک و مستغلات در ترکیه، مبالغه آمیز است یا یک روند طبیعی را طی می کند؟

برای پاسخ به این سؤال و اینکه آیا قیمت املاک و مستغلات در ترکیه مبالغه آمیز است یا اینکه یک روند طبیعی را طی می کند، باید به چندین مسأله توجه ویژه داشت:

• موقعیت ترکیه به طور کلی - و استانبول به طور ویژه – استثنائی است؛ زیرا حلقه وصل قاره های آسیا و اروپا است و وقتی صحبت از کشور و یا شهری با چنین موقعیت مهم و حیاتی است، جای تعجب نیست که قیمت املاک و مستغلات آن به طور مداوم افزایش یابد، این هم یعنی فرآوانی فرصت های سرمایه گذاری در املاک و مستغلات ترکیه و شهر استانبول به طور ویژه.
• قیمت املاک و مستغلات ترکیه و مشخصا بخش غربی کشور، در مقایسه با املاک و مستغلات کشورهای اروپایی پایین تر است. این در حالی است که مجتمع های مسکونی و آپارتمان های کشور، از همان کیفیت خدمات و استحکام در ساخت و ساز کشورهای اروپایی برخوردار است.
• افزایش تقاضا برای سرمایه گذاری در املاک و مستغلات ترکیه، به ویژه توسط مهاجران مسلمان و عرب های ساکن کشورهای اروپایی. این سرمایه گذاران در سایه بحران های و آشفتگی های سیاسی و اقتصادی که در کشورهای اصلی خود با آنها دست و پنجه نرم می کنند، ترکیه را پناهگاه مطمئنی برای خود می دانند. البته نباید در این میان محیط فرهنگی – تمدنی ترکیه را که همواره پذیرای سرمایه گذاران خارجی بوده است، را نادیده انگاشت، بطوریکه آن را به مکانی مناسب برای گذراندن تعطیلات یا سپری کردن دوره بازنشستگی تبدیل کرده است. تمام این مزایا مسببات افزایش تقاضای خرید ملک در ترکیه را فراهم کرده و افزایش تقاضای خرید نیز باعث افزایش قیمت شده است؛ لذا باید گفت سرمایه گذاری در بخش املاک و مستغلات ترکیه همواره سودآور بوده و خواهد بود.
• بازار داخلی ترکیه یک بازار جوان است و درصد جوانان در میان ترکیب جمعیتی ترکیه بالاست. بر اساس داده های سازمان آمار ترکیه، در سال 2020، از میان جمیعت 83 میلیونی کشور ترکیه بالغ بر 13 میلیون نفر آن را جوانان بین 15 تا 24 سال تشکیل می دهند که 15.4 درصد از کل جمعیت کشور است و بالاترین درصد جوانان در قاره اروپا به حساب می آید. این تعداد فرآوان از جوانان در ترکیه، مستلزم افزایش تقاضا برای خرید و اجاره ملک در کشور خواهد شد.
• علاوه بر تمام موارد فوق، افزایش بهای مصالح ساختمانی - در سطح جهانی - همچون سیمان، آهن و مصالح مورد استفاده در بخش نماکاری و نازک کاری ساختمان و ... نیز تأثیر شگرفی در افزایش قیمت ملک در کشور داشته است.

مختصر سخن اینکه: افزایش تقاضا + افزایش هزینه های ساخت و ساز و مصالح و ... منجر به افزایش قیمت مسکن در ترکیه شده است.

2- املاک و مستغلات کدام یک از مناطق استانبول، شاهد بیشترین افزایش قیمت بوده است؟

در مطالعه ای که مرکز پژوهش های اقتصادی و اجتماعی دانشگاه باهچه شهیر با همکاری یکی از پایگاههای فروش املاک و مستغلات ترکیه داشت، آن دسته از مناطق استانبول که در ماه اکتبر سال 2021 شاهد بیشترین افزایش قیمت املاک و مستغلات بودند، مشخص شدند. این مناطق عبارتند از:

• كاديكوی در بخش آسیایی استانبول.
• شیله در بخش آسیایی استانبول
• ساری یر در بخش اروپایی شهر.
• چاتالجا در بخش اروپایی شهر از طرف ادرنه.

البته مناطق دیگری نیز هست که قیمت مسکن در آنها به طرز چشمگیری افزایش یافته است.  

شایان ذکر است از ماه ژوئن سال 2020، درست بعد از پایان محدودیت های و تعطیلات کرونایی، قیمت املاک و مستغلات در سراسر ترکیه به طرز محسوسی افزایش یافت. به عنوان نمونه: برای اینکه بدانیم قیمت املاک و مستغلات منطقه کایا شهیر که بخشی از باشاک شهیر است، چقدر افزایش یافته باید خدمت شما عرض کنم که ما در دوره قبل از همه گیری کرونا، یک آپارتمان سه خواب را در این منطقه نزدیک به 163 هزار دلار به فروش می رساندیم، لیکن بعد از پایان محدودیت های کرونایی، قیمت همان آپارتمان به 200 هزار دلار رسید، به تعبیر دیگر: میزان افزایش قیمت همان ملک به دلار، تنها بعد از یک سال و نیم بالغ بر 22.7 درصد افزایش داشته است. این مسأله برای کسانی که به دنبال یک سرمایه گذاری مطمئن، پر سود و تضمینی هستند، بسیار پر معنی است.

3- آیا افزایش قیمت املاک و مستغلات در سراسر ترکیه، باعث افزایش سود شما (به عنوان آژانس املاک) در فروش شده یا اینکه سود شما تغییری نکرده است؟

پیش از هر چیز اشاره به این نکته ضروری است که شرکت های مشاور املاک یا آژانس ها، مبلغ معینی را به اسم کارمزد که درصد مشخصی از قیمت ملک است دریافت می کنند. به همین جهت سود بیشتر ما در گرو فروش بیشتر ماست، نه گرانی قیمت ملک یا ارزانی آن. چه بسا گران بودن قیمت ملک باعث کاهش سودآوری ما بشود، به خصوص زمانیکه خرید ملک به خاطر قیمت های بالا، از طرف خریداران با کاهش روبه رو شود، در این صورت طبیعتا کارمزد ما هم پایین می آید و این هم یعنی کاهش سود آژانس های املاک.

ولی این نکته را هم باید اضافه بکنم که اخیرا با توجه به شرایط پیش آمده ناشی از افت شدید قیمت لیر در برابر دلار، صاحبان املاک و مستغلات در ترکیه سودهای بالایی به دست آوردند. بسیاری از سرمایه گذاران از افزایش اخیر قیمت املاک و مستغلات ترکیه سود برده اند.

4. تأثیر افزایش قیمت املاک و مستغلات در سراسر ترکیه، بر روی متقاضیان خرید ملک، اعم از شهروندان خارجی و یا ترکیه ای، چقدر و چگونه بوده است؟

بعد از ویروس کرونا، یک گرایش یا رویکرد جهانی نزد همه مردم شکل گرفت و آن اینکه می بایست در دارایی های ثابت و ایمن همچون ملک و طلا سرمایه گذاری کنند. سرمایه گذاری در ملک هیچ گاه با ضرر روبه رو نبوده است. آنچه که در چند وقت اخیر باعث افزایش قیمت ملک در ترکیه شد، راجع به مسائل مختلفی بود. مهمترین آن را می توان همان مسأله افزایش تقاضا دانست. طی این چند وقت سرمایه گذاران داخلی و خارجی به طرز قابل توجهی متقاضی خرید ملک در ترکیه بوده اند، تقاضای داخلی جهت تهیه مسکن طبیعی است و تقاضای خارجی نیز به منظور سرمایه گذاری و یا اخذ شهروندی و یا هر دلیل دیگری بوده که بارها به آن اشاره شده است. این امر نیز باعث باعث افزایش مستمر و مداوم قیمت ها شده است.

نکته مهم دیگری که باید به آن اشاره کنم مسأله کاهش نرخ لیر در برابر دلار و تأثیر منفی آن بر قدرت خرید شهروندان ترکیه ای یا سرمایه گذاران داخلی است. ولی نباید فراموش کرد این تأثیر منفی ماندگار نیست، بلکه بعد از تثبیت مجدد قیمت ها بر اساس لیر، بازار املاک و مستغلات داخلی نیز بهبود یافته و به رونق پیشین خود باز می گردد. در بحران های قبلی و مشابه، به چنین فراز و نشیب هایی در بازار داخلی ترکیه عادت کرده ایم.

5- به نظر شما افزایش قیمت ملک در استانبول، چه تأثیری بر اجاره بها دارد؟

همزمان با افزایش قیمت خرید مسکن سال 2021، شاهد افزایش چشمگیر اجاره بها در سراسر ترکیه و به وِیژه در شهر استانبول هستیم. در شهر استانبول هم همانطور که خودتان واقف هستید، به سختی می توان منزل مناسبی را با قیمت مناسب اجاره کرد؛ چونکه تقاضای اجاره خانه در این شهر بسیار بالا است. البته دو دلیل دیگر هم برای افزایش اجاره بها در این شهر وجود دارند که باید به آنها هم اشاره کنم:

• بازگشت زندگی به حالت عادی، پس از کاهش تدریجی کرونا. به عنوان مثال: آموزش و تدریس در موسسات و دانشگاه ها، مجددا به صورت حضوری انجام می شود و این مسأله هم منجر به افزایش تقاضا برای خوابگاه های دانشجویی شده است.
• افزایش قیمت ملک در سراسر ترکیه و به ویژه در شهر استانبول، اشخاصی که متقاضی خرید ملک بودند را از خرید بازداشت؛ زیرا از طرفی قیمت ها بسیار افزایش یافته بود و از طرف دیگر بودجه این افراد هم کافی نبود؛ به همین دلیل به فکر افتادند به جای خرید ملک، یک آپارتمان اجاره کنند و منتظر بمانند تا نقدینگی کافی به دست بیاورند، سپس جهت خرید ملک اقدام کنند.

 

تدوین: شرکت املاک و مستغلات امتلاك ©

اگر این موضوع مورد پسندتان بود، آن را با دوستان خود به اشتراک بگذارید!