ما هي الفقاعة العقارية وما هي عيوبها وكيف أتجنبها؟
2023-05-18
7,008 زيارة
- جدول المحتويات
- ما هي الفقاعة العقارية؟
- أسباب الفقاعة العقارية
- متى تنفجر الفقاعة العقارية؟
- عيوب الفقاعة العقارية
- كيف أتجنب الشراء والاستثمار في وقت الفقاعة العقارية
- هل يمكن توصيف ما يحدث في سوق العقارات التركي على أنه فقاعة عقارية؟
- نصائح امتلاك العقارية للراغبين بدخول سوق العقارات التركي
ما هي الفقاعة العقارية؟
الفقاعة العقارية: هي نوع من أنواع الفقاعات الاقتصادية التي تحدث عادةً بشكل دوري في أسواق العقار المحلية والعالمية.
تحدث الفقاعة العقارية عادة بعد طفرة وازدياد كبير وسريع في أسعار العقارات والأراضي حتى تصل إلى مستويات تفوق سعرها الطبيعي بفارق كبير غالباً، ومن ثَم تعود وتنخفض بشكل مفاجئ أو تدريجي؛ ولكن متسارع، بعد حالة من الركود وانخفاض الطلب.
أسباب الفقاعة العقارية
كما سبق وأشرنا في التعريف، فإن الفقاعة العقارية ترتبط بزيادة الأسعار غير المتوازية مع قيمة المعروض الحقيقي، وهو أمر مرتبط طرداً مع ازدياد الطلب وانخفاض المعروض. وبشيء من التفصيل نقول إن الفقاعة العقارية مرتبطة بأسباب جوهرية، فزيادة الطلب لا تحدث في الفراغ. وعادة ما يكون هناك عدد من العوامل المؤدية إلى هذه الزيادة:
- الرخاء الاقتصادي وزيادة الإقبال على التملك: حيث يشجع ارتفاع النشاط الاقتصادي العام في البلاد وزيادة الرخاء بين السكان إلى امتلاك المنازل والعقارات بهدف المحافظة عليها، وبالتالي مزاحمة أصحاب الحاجة إليها.
- دخول شريحة ديموغرافية إلى سوق الإسكان بشكل يفوق قدرة السوق العقاري عن استيعابها.
- معايير الإقراض الفضفاضة التي تسهّل الحصول على قرض عقاري، مما يجعل تملّك المنازل ميسوراً من حيث إمكانية سداد سعره.
- الميزات المبتكرة لتسويق وبيع المنتجات العقارية، مثل العقارات ذات الدفعات الأولية والشهرية المنخفضة، التي تجعل ملكية المنزل أكثر سهولة.
- السلوك المضاربي من قِبل صانعي السوق من المستثمرين وكبار المنشئين للعقارات، والذي تغذيه تقديرات غير واقعية وغير مستدامة لتقدير وفرض أسعار المساكن.
- فورات التضخم العالمية والمحلية: حيث إن العقار يتكون من أرض ومواد بناء، وارتفاع سعر أي منهما يؤدي بطبيعة الحال إلى ارتفاع سعر العقار. فتكون الزيادات في أسعار العقارات الجديدة أكبر من العقارات القديمة؛ بحكم تكلفتها العالية، وهو ما يؤدي لارتفاع أسعار الأسواق عموماً.
- الإعلان عن خطط مشاريع كبرى في بعض المناطق، مما يثمر زيادات في أسعار العقارات نظير الإقبال على تلك المنطقة.
ويمكن لبعض، أو كل هذه المتغيرات، أن تتحِد لتُحدِث فقاعة عقارية. وتُظهر جميع الفقاعات نفس النمط العام لها جميعاً: فارتفاع النشاط والأسعار يسبق الإفراط في المخاطرة وسلوك المضاربة من قبل جميع المشاركين في السوق من مشترين ومقترضين ومقرضين وشركات إنشاء ومستثمرين.
تعرف على أسعار العقارات في تركيا و أسعار الشقق في تركيا وأهم العوامل المؤثرة عليهم مع التعليل.
العلامات التي تدل على قرب أو وجود فقاعة عقارية
كم عدد غرف المعيشة في الشقة؟
من العلامات التي تدل على اقتراب حدوث هذا النوع من الفقاعات: الزيادة في أسعار العقارات، والتي تجعل ملكية المنازل بعيدة عن متناول المزيد من المشترين. وحدوث حالات من تضخم الأسعار بشكل غير مقبول وغير واقعي.
يتوازى هذا الأمر مع حالة من الإحجام الجماعي عن الشراء لمدة ليست بقليلة. وقد يكون من الملاحظ خروج كبار المستثمرين في هذا القطاع بأرباحهم التي حصَّلوها قبيل انفجار هذه الفقاعة أو مع بداياتها.
موعد لاستشارة عقارية
ما هو نوع الاتصال المفضل لديك؟
موعد لاستشارة عقارية
ما هو اليوم الذي يناسبك؟
إقرأ المزيد عن سوق العقارات التركي وأهم ما فيه ومميزات الاستثمار فيه.
متى تنفجر الفقاعة العقارية؟
تنفجر الفقاعة أخيراً عندما ينتشر مفهوم الإفراط والمخاطرة في التسعير، وذلك في الوقت الذي لم تعد فيه أسعار العقار تعكس الحقيقة السعرية له.
ففي سوق العقار، تحدث الفقاعة العقارية عندما يستمر البناؤون في البناء استجابةً للطلب المتزايد، والذي بدأ في التناقص مؤخراً بشكل واضح، فينخفض الطلب بينما يزداد العرض، فتكون النتائج الحتمية هي: تباطؤ في المبيعات وانخفاض في ارتفاع الأسعار.
ولا تنتهي الدورة السعرية هنا، فمع تباطؤ المبيعات وتوقف الأسعار عن الارتفاع، يتردد صدى إدراك المخاطر في السوق، والأمر الذي يمكن أن يعجل إدراك المخاطر هو عدد من الأشياء:
تأتي الزيادة في أسعار الفائدة لتجعل ملكية المنازل بعيدة عن متناول مزيد من المشترين، وفي بعض الحالات تتسبب تلك الزيادة بضائقة مالية لأصحاب المنازل الحاليين.
ثم يؤدي الانكماش في النشاط الاقتصادي العام إلى انخفاض الدخل المتاح، وخسارة الوظائف وقلّة فرص العمل الشاغرة، مما يقلل من الطلب على الإسكان ويؤدي لركود خطير على هذا القطاع بوجه خاص.
ومع تغير الحالة المزاجية للسوق، يتم تشديد معايير الائتمان، وينخفض الطلب، ويزداد العرض، ويغادر المضاربون السوق، لتبدأ الأسعار في الانخفاض.
ولذلك فإن من المفيد في سوق العقار أن يحقق العرض والطلب توازناً مقبولاً لتعكس الأسعار حقيقة السوق وواقعه الحقيقي.
كم عدد غرف المعيشة في الشقة؟
عيوب الفقاعة العقارية
عند انفجار الفقاعة العقارية تتفشى المضاربة ويحدث العديد من الأضرار الاقتصادية، مما يؤدي إلى انهيار أسعار العقارات، بالإضافة لفشل المقترضين من سدادها؛ لأنها تتجاوز بطبيعة الحال القيمة السوقية لممتلكاتهم.
موعد لاستشارة عقارية
ما هو نوع الاتصال المفضل لديك؟
موعد لاستشارة عقارية
ما هو اليوم الذي يناسبك؟
ينتج عن ذلك عدد من العواقب السلبية من أهمها: الإفلاس، وتدني فرص الحصول على مسكن ملائم، وتراجع كبير في النشاط الاقتصادي في البلاد.
بالواقع فإنه من الصعب التنبؤ بالنتائج الدقيقة لانفجار الفقاعة العقارية، بل إنه من الصعب التأكد من أنها فقاعة عقارية حقيقية لحين انفجارها، وظهور آثارها على أرض الواقع في كثير من الأحيان.
شاهد عروض عقارات للبيع في تركيا مقدمة من قبل شركة إمتلاك العقارية.
كيف أتجنب الشراء والاستثمار في وقت الفقاعة العقارية
يمكن النظر إلى هذا الموضوع من زاويتين اثنتين: فأنت إما أن تكون راغباً في بيع عقارك أو راغباً في الشراء.
- في الحالة الأولى، وعلى فرض أنك كنت تمتلك منزلاً في منطقة تشهد ارتفاعاً في أسعار المنازل، فلا شك أنك سوف تكون راغباً ببيع عقارك الآن مستفيداً مما يمكن أن يحققه لك سعره المرتفع اليوم من عائد ربحي لقاء شراء نظيره في الوقت القريب بسعر أقل. ولذلك سوف تميل إلى البيع، ولكن كن على حذر من تفويت منفعة البيع، فإنك ما لم تكن تخطط للانتقال إلى منطقة أخرى أقل تكلفة، أو تستطيع صيانة هذا المبلغ فأنت في الواقع تقفز بشكل مباشر إلى قلب الفقاعة، حيث إنه سيكون هناك تنافس مع بقية مشتري المساكن في سوق ربما قد سارع بالتضخم من جديد.
- وأما في الحالة الثانية، وكنت تبحث عن منزل لشرائه، فننصحك بالتفكير في تأجيل هذه الخطوة لبعض الوقت؛ لأنه قد ينتهي بك الأمر إلى دفع مبالغ زائدة في الوقت الذي يشهد فيه السوق تضخماً.
ولتجنُّب مخاطر هذا النوع من الفقاعات وآثارها السلبية، وحتى لا تقع في فخ الديون والإفلاس، يجب أن تتحيّن الوقت المناسب لشراء العقار، وأن تضع بعين الاعتبار عوامل الأمان اللازمة للحصول على صفقة بعيدة عن المخاطر، مثل أن تشتري عقاراً بالتقسيط وبدفعات تستطيع تحمّلها ولا تشكل عبئاً عليك، مع الموازنة بين السلبيات والإيجابيات، وحساب كل من المخاطر والفرص لاتخاذ قرار صائب، مع الاستعداد لأي حدث طارئ.
هل يمكن توصيف ما يحدث في سوق العقارات التركي على أنه فقاعة عقارية؟
شهدت أسعار العقارات في تركيا تزايداً كبيراً خلال السنوات الأخيرة، وخاصة في مرحلة ما بعد الإغلاقات العالمية وأزمة كورونا، وكان منشأ هذه الزيادات في الواقع من تأخر عمليات الإنشاء والإعمار التي أدت لارتفاع في الطلب وانخفاض في المعروض.
وبالنظر إلى أسباب الفقاعات العقارية التي تناولناها في سياق مقالنا يمكننا القول: إن هذه الزيادات في الأسعار كانت ذات منشأ طبيعي بالغالب، فالسوق العقاري في تركيا هو حيوي بالفعل، والطلب المتزايد على العقار يرجع أصلاً لحاجة ماسة هي تلبية الطلب الداخلي المستمر والمتزايد لما يزيد عن 85 مليون نسمة من السكان.
وبغضِّ النظر عن إقبال الأجانب على التملك في عقارات تركيا والتي لم تشكل في الواقع إلا رقماً بسيطاً ومحدوداً من مجمل المبيعات العقارية العام، حيث لم تزد مبيعات تركيا للأجانب في 2021 على سبيل المثال عن 4 % فقط من مجمل النشاط العقاري في البلاد. وهو ما يعزز فكرة أن ما يحدث في سوق العقارات التركي حتى الآن هو ليس فقاعة عقارية.
نصائح امتلاك العقارية للراغبين بدخول سوق العقارات التركي
يبقى سوق العقار في كثير من الأحيان هو الملاذ الآمن لاستثمارات المستثمرين، ولذلك فإن لدينا اليوم مئات؛ بل آلاف التجارب الاستثمارية الناجحة التي أجراها عملاء امتلاك العقارية على أرض الواقع.
صحيح أن الحديث عن الفقاعات العقارية يثير حفيظة المستثمرين الخائفين من حدوث خسارةٍ ما في مدخراتهم، ولكن نستطيع القول: إنه ليس في ما يحدث اليوم في تركيا من زيادة في الأسعار ما يدعو للريبة، بل إن زيادات أسعار العقارات تعزز حتى الآن فكرة نجاح الاستثمار العقاري في تركيا هذا البلد الذي يسير بخطوات ثابتة نحو التطور والازدهار.
وننصحك أيضاً عند الرغبة في شراء عقار بمزيد من الحذر والحرص، وعدم تفويت نصائح خبراء العقار في شركة امتلاك العقارية؛ فإن طاقاتنا البشرية وخبرات فِرَق عملنا العالية ستتيح لك معرفة كثير من الخفايا والمعلومات التي يجدر بك ألا تغيب عنك عند اتخاذ قرار التملك المصيري والمهم.
تحرير: امتلاك العقارية©
هل أعجبك هذا المقال؟ يمكنك مشاركته مع أصدقائك الآن!
هل أعجبك هذا المقال؟ يمكنك مشاركته مع أصدقائك الآن!
