دليل مفصل حول قانون الايجار في دبي

ما هي ريرا RERA؟

ريرا هي المؤسسة المعنية بالتنظيم العقاري في مدينة دبي، وهي المسؤولة عن أغلب الخطط والسياسات التي تساعد في دعم الاستثمار الأجنبي وتعززه، وتعمل على حل الخلافات بين ملاك العقارات والمستأجرين. وتختص هذه المؤسسة بالاستقلال الإداري والسلطة القانونية الكاملة لتنظيم السوق العقارية في مدينة دبي العالمية.

وتسعى المؤسسة العقارية إلى أن توفر الأطر القانونية الفعالة لكل العاملين والموظفين في القطاع العقاري في مدينة دبي، وتعمل جاهدة على أن تطور كل الخدمات التقنية المتعلقة بالمتخصصين والمستثمرين العقاريين، هذا إلى جانب دعم قطاع الشركات المتعلقة بالتأمين والبنوك والمكاتب القانونية، كي تطور العمل المشترك الذي يؤدي إلى التعاون فيما بينها.

وتوفّر المؤسسة مجموعة متكاملة من خدمات القطاع العقاري، وتشمل تلك الخدمات تنظيم جمعيات الملاك التي تهتم بإدارة مختلف المشاريع في دبي ومراقبتها، كما تمنح الرخص اللازمة لوكالات العقار، وتسجل عقود الاستئجار، وتنشر الدراسات المهمة للقطاع العقاري، هذا غير التنظيم المتقن للإعلانات العقارية في وسائل الإعلام كافة والصحف والمجلات المتخصصة المحلية. وتعد المؤسسة مسؤولة عن تنسيق المعارض والأنشطة العقارية كافة، وتسعى دائماً إلى أن تعزز المشاركات المحلية في القطاع العقاري لمدينة دبي، وغير ذلك من المسؤوليات والالتزامات والخدمات، كخدمة الدفع الذكية، وخدمة وسطاء دبي، والخارطة الاستثمارية الذكية، وتطبيق إيجاري، إضافة إلى تطبيق القاضي الذكي، ونظام ملّاك، وتطبيق تقييمي.

قانون الايجار في دبي

هناك قوانين سنتها المؤسسة المعنية بالتنظيم العقاري في مدينة دبي، وعلى كل من المؤجر والمستأجر مراعاتها قبل التوقيع على العقد، وهي كالتالي:

• القانون رقم 26 الصادر عام 2007، والمعني بتنظيم العلاقة بين المستأجرين والمؤجرين في دبي.
• القانون رقم 33 الصادر عام 2008، والذي من شأنه تعديل بعض الفقرات والمواد التي في القانون رقم 26 السابق، والهدف من ذلك تنظيم العلاقة بين طرفي عقد الإيجار أيضاً.
• المرسوم الحكومي رقم 26 الصادر عام 2013 والذي من شأنه التعامل مع شتى المنازعات والخلافات المتعلقة بالإيجار في مدينة دبي، حيث أنشأت الحكومة مركزاً لتسوية تلك النزاعات.
• المرسوم الحكومي رقم 43 لعام 2013 والمتعلق بزيادة عوائد الإيجار في مدينة دبي.

وينص قانون الإيجار العام والحديث في مدينة دبي على حقوق مهمة للمستأجر، من أهمها:

• التأكيد على تسجيل عقد الإيجار في دائرة التنظيم العقاري، وهذا على المالك والمستأجر معاً.
• إذا انتهى العقد وبقي المستأجر شاغراً للعقار، فإن مدة الإيجار تتجدد تلقائياً للمدة نفسها أو لعام جديد واحد مع مراعاة الأحكام والشروط الخاصة بالعقد.
• يحق لمالك العقار أن ينقل ملكية العقار لمتملك جديد من دون أن يؤثر على حقوق المستأجر في ذلك العقار.
• إذا رغب مالك العقار أو المستأجر في أن يعدلا شرطاً أو أكثر من شروط العقد، فيلزم أن يعلم بذلك الطرفان في مدة لا تقل عن 90 يوماً من تاريخ انتهاء العقد. وهذا مثل تغيير مدة الإيجار أو المبلغ أو مدة التسديد وغير ذلك.
• أن يلتزم الطرفان بشروط العقد حتى لو رغب صاحب العقار بإنهاء العقد قبل المدة المتفق عليها.
• تسديد مبلغ الإيجار عند تاريخ الاستحقاق ودون تأخير غير مبرر.

عقد الايجار في دبي

يعتبر عقد الإيجار في مدينة دبي الوثيقة القانونية التي يلتزم مالك العقار بمقتضاها، وهو الذي يمكن المستأجر من حق الانتفاع بالعقار خلال المدة المعينة المتفق عليها مقابل أجر محدد ومعلوم، ويعد ملزماً للطرفين بعد التوقيع عليه، كما يلتزم المؤجر بالتسليم والمستأجر بالضمان في حال التعدي، بالإضافة إلى أن عامل الزمن مهم جداً في العقد. وهو ما يحمي الطرفين من أي خلاف ومن شأنه أن يمنع نشوف النزاعات بين المتعاقدين. ومن المعلوم أن هذه العقود يمكن إضافة بنود عليها أو تعديل بعض الفقرات فيها بناء على رضى الطرفين، ويغطي العقد على وجه العموم القوانين السائدة والالتزامات التي على مالك العقار، والواجبات الواقعة على المستأجر، وشروط وأحكام العقد، وكل ما يتعلق في تسجيله في دائرة العقار.

ومن أهم بنوده معلومات العقار والطرفين المتعاقدين، والشروط والأحكام المتعلقة بالعقد، وغير ذلك. ومن أهم الشروط والأحكام المتعلقة بالعقد ما يلي:

• أن يتفحص المستأجر العقار ويوقع في حال موافقته على وضعه الحالي.
• أن يتعهد المستأجر بأن يستخدم العقار للغرض الذي خصص له، وألا يتنازل عن الإيجار للآخرين من دون أن يوافق المالك على ذلك ويوقع عليه.
• أن يتعهد المستأجر بألا يجري أية إضافات أو تعديلات على العقار من دون أن يوافق مالكه ويوقع على ذلك، وتقع المسؤولية كاملة على المستأجر في حال حدوث أي ضرر أو تلف أو نقص في العقار.
• يعتبر المستأجر المسؤول عن تسديد فواتير المياه والغاز والكهرباء والتبريد المترتبة عن العقار المؤجر، إلا إذا اتفق الطرفان على غير ذلك في العقد.
• أن يتعهد المستأجر بتسديد المبلغ المتعلق بالإيجار المتفق عليه في العقد ضمن الوقت المحدد.
• أن يتقيد المستأجر بالتعليمات والأنظمة المتعلقة باستعمال المنافع الخاصة بالعقار المؤجر، كأحواض السباحة والنادي الرياضي، ومواقف السيارات، والمنتزهات المشتركة وغير ذلك.
• أن يتأكد الطرفان من صحة العناوين المدونة في العقد وأرقام الهاتف المدونة، على أن تكون هي المعتمدة رسمياً للإخطار والإعلام القضائي في حال حدوث أي خلاف بين المتعاقدين.
• أن يتعهد المؤجر بأن يمكّن المستأجر من حق الانتفاع الكامل بالعقار ومرافقه الخاصة، وأن يكون هو المسؤول عن أعمال صيانة الأعطال الداخلية في العقار، إلا إذا اتفق الطرفان على غير ذلك.
• يعد المسؤول عن حل أي خلاف أو نزاع ينشب بين الطرفين مركز فض المنازعات المتعلقة بالإيجار.
• يخضع العقد إلى كافة أحكام القانون الصادر عام 2007 والمسجل برقم 26، والمتعلق بتنظيم العلاقة بين مستأجري ومؤجري العقار في مدينة دبي، كما يخضع للوائح والتشريعات الأخرى ذات الصلة النافذة في المدينة.
• لا يعتبر أي شرط يضاف إلى العقد إذا كان يخالف القانون ويعارضه.، وفي حال حدوث أي اختلاف وتعارض في تفسير النص بين اللغتين الإنكليزية والعربية تعتبر اللغة العربية هي المرجحة والمعتمدة.
• أن يعهد المؤجر بأن يسجل العقد في الدائرة التابعة للأراضي والأملاك في دبي، وأن يوفر المستندات اللازمة لهذا الأمر كاملة.

وفي حال أراد أحد الطرفين فسخ العقد فإنه يمكن ذلك قبل أن تنقضي المدة الزمنية التي اتفق عليها طرفا العقد، ويمكن أن يحدث هذا، فقد يرغب المستأجر في الانتقال إلى عقار آخر، أو يضطر للسفر، أو لأي سبب آخر، ولا يترتب على المالك أن يرد أي مبلغ مقابل ذلك. أما إذا لم يتفق الطرفان على فسخ العقد قبل أن تنتهي المدة المتفق عليها، فإنه يتقرر إما السماح للمستأجر بإخلاء العقار من دون أية تعويضات، أو أن يطالب بتعويضات مادية يتفق عليها طرفا العقد. ومن الجدير بالذكر أنه في حالة فسخ العقد فإن المستأجر ملزم بتسديد مبالغ الإيجار كاملة حتى قبل أن تنقضي المدة.

مسؤوليات وواجبات المؤجر في دبي

على المؤجر أن يسلم العقار بوضع يسمح باستعماله، وبشكل يمكن للمستأجر من أن يستوفي المنافع التي تعاقدا عليها. كما أن المؤجر هو المسؤول خلال مدة الاستئجار عن الأعطال والأعمال المتعلقة بالصيانة لإصلاح أي خلل من شأنه أن يؤثر على استيفاء المنافع المتفق عليها سابقاً، إلا إذا اتفق الطرفان على غير ذلك. بالإضافة إلى أنه لا يحق لمالك العقار أن يغير في العقار أو في ملحقاته شيء قد يحول دون الانتفاع الكامل بالمكان، إلا إذا اتفق الطرفان على ذلك كتابة. ويلزم المؤجر أن يمنح المستأجر كافة الموافقات التي تلزم لكي يقدمها في حال رغب في تغيير ديكور العقار أو أي تعديل يتفق عليه الطرفان، وأن تكون الوثائق المطلوبة بحوزة المستأجر لتقديمها للجهات المختصة.

مسؤوليات وواجبات المستأجر في دبي

يلزم المستأجر تسديد مبلغ الإيجار في المواعيد المستحقة له، كما يلزمه أن يحافظ على العقار وألا يحدث أو يغير أو يرمم فيه إلا بإذن رسمي من المؤجر وبعد أن يستصدر الترخيص اللازم لذلك. وإذا اشترط المؤجر مبلغاً للضمان فعلى المستأجر أن يدفعه له، على أن يتعهد بإعادته عندما ينتهي العقد بين الطرفين إذا لم يكن هناك داع لأن يستوفي منه شيئاً.

كما أن من مسؤوليات المستأجر أن يسلم العقار لمالكه عند انتهاء العقد بالصفة التي استلمه منه دون إحداث أي تغيير أو تعديل فيه، ما لم يكن الطرفان قد اتفقا على غير ذلك.

الزيادة في قيمة الإيجارات في دبي

لا يحق لمالك العقار زيادة قيمة البدل المتعلق بالإيجار السنوي قبل أن تتقضي ثلاث سنوات من تاريخ توقيع العقد بين الطرفين.

ووفقاً لمؤشر أسعار الإيجارات ، فإن زيادة الإيجار التي يمكن لمالك العقار أن يطبقها على النحو الآتي:

• تطبق زيادة بنسبة 5% من قيمة الإيجار؛ إذا كان الإيجار أقل بنسبة 11-20% من متوسط إيجار المنطقة السنوية.
• تطبق زيادة بنسبة 10% من قيمة الإيجار؛ إذا كان الإيجار أقل بنسبة 21-30% من متوسط إيجار المنطقة السنوية.
• تطبق زيادة بنسبة 15% من قيمة الإيجار؛ إذا كان الإيجار أقل بنسبة 31-40% من متوسط إيجار المنطقة السنوية.
• زيادة بنسبة 20% من قيمة الإيجار قابلة للتطبيق، إذا كان الإيجار أقل من 41% من متوسط إيجار المنطقة السنوية.

أما إذا كان المستأجر يدفع إيجاراً ضمن النطاق المذكور، فلن تكون هناك أية زيادة على قيمة الإيجار.

قانون الإيجار في دبي فيما يتعلق بإخلاء العقار المستأجر

قد يخلي المستأجر العقار لأسباب عديدة، كأن تقتضي متطلبات التطوير العمراني والتنمية في دبي هدم العقار، أو أن يرغب المؤجر في هدمه لإعادة بنائه، أو أن يستعمله شخصياً أو أحد أقربائه من الدرجة الأولى، على أن يقوم بإخطار المستأجر قبل أن تنتهي مدة العقد بتسعين يوماً على الأقل.

إنهاء عقد الإيجار في دبي

ينتهي عقد الإيجار بعد انقضاء مدة العقد المتفق عليها، ويكون لمالك العقار الحق بأن يطلب الإخلاء قبل أن تنتهي المدة في حالات، منها:

• أن يتأخر المستأجر عن سداد الذمة بعد الإخطار بثلاثين يوماً.
• أن يؤجر المستأجر العقار لأشخاص آخرين من دون الحصول على إذن صاحب العقار.
• أن يستعمل المستأجر العقار لمصلحة خاصة تنافي القانون أو الأخلاق، ما يعني أنه أخل بالغرض والهدف المخصص له.
• أن يحدث المستأجر تغييرات أو تعديلات في العقار من دون إعلام صاحب العقار أو الموافقة على ذلك.
• أن يكون العقار آيلاً للسقوط، بشرط أن يثبت المؤجر ذلك بتقرير رسمي من الخبراء المعتمدين.

تحرير: امتلاك جلوبال العقارية©