حوار مع خبير حول تقييم السوق العقارية في تركيا

تابعوا معنا عبر امتلاك العقارية حواراً مع المدير التنفيذي لشركة امتلاك العقارية الأستاذ براء باذنجكي، حول تقييم سوق العقارات في تركيا، والعوامل التي تلعب دوراً كبيراً في تحديد أسعار العقارات فيها.

ما الطريقة لمعرفة السعر الواقعي والمناسب للعقار؟

توجد العديد من الأمور الدقيقة التي يمكن أن نتبعها، لمعرفة مدى كون سعر العقار الذي نريد شراؤه هو سعر واقعي، منها تقييم أسعار العقارات المشابهة في المنطقة، والانتباه للمساحات الكلية والصافية عند المقارنة، كذلك الاطلاع على أسعار الشقق ذات الإطلالات المميزة، ومقارنتها مع الشقق ذات الإطلالات العادية.

كما أن الانتباه لسعر المتر المربع للعقار أمر ضروري، في معرفة السعر الواقعي للشقة السكنية، مثلاً تكون الشقة التي من نمط 2+1 بمساحة صغيرة، أقل سعراً من شقة 2+1 ذات مساحة كبيرة، ولو كانت المنطقة والمواصفات الفنية ذاتها في الشقتين.  

ما هي الإجراءات والأسس المتبعة لتقييم عقار ما؟

عادة لتقييم عقار ما، يتم إرسال معلومات العقار أو عقد الشراء، إلى شركة التقييم العقاري المعتمدة، من قبل Spk في هيئة الأسواق المالية التركية.

تقوم شركة التقييم التي تعد مؤسسة حكومية بزيارة موقع المشروع وتصوير العقار، وإعداد تقرير حول العقار ومحتوياته، ويتم البحث عن أسعار العقارات في المنطقة المشابهة، وكذلك الوضع القانوني للعقار، ومن ثم يتم وضع تقييم العقار في التقرير.

ما العوامل التي تحدد أسعار الشقق في تركيا؟

من أهم العوامل التي تحدد أسعار الشقق في تركيا هو الموقع الجغرافي للشقة السكنية، فعندما نعرف موقع عقارنا بشكل صحيح نعرف أن السعر منطقي أو لا.

عند النظر في أسعار العقارات في إسطنبول، فليس من المنطقي أن نشاهد مثلاً شقة سكنية، مؤلفة من غرفة وصالة في منطقة بيليك دوزو، بسعر 200 ألف دولار، بالمقابل يمكن أن تكون سعر الشقة بالمواصفات ذاتها أكثر من 300 ألف دولار في منطقة شيشلي.

كذلك هناك بعض الأمور التي تلعب دوراً كبيراً في تحديد أسعار الشقق في تركيا، مثل تشطيبات الشقة، ونوع المواد المستخدمة، هذا الأمر قد ينتج عنه اختلاف في سعر الشقق بنسبة 20 أو 30 %، في العقارات الموجودة في المنطقة نفسها.

هل يوجد ضرورة لحصول الأجانب على تقرير التقييم العقاري عند شراء عقار في تركيا؟ حتى لو لم يكن المستثمر راغباً بالحصول على الجنسية التركية؟

بناء على تعليمات دائرة الطابو، اعتباراً من تاريخ 4-3-2019، أصبح تقرير التقييم العقاري ضرورة وشرطاً أساسياً، لإتمام الشراء في تركيا بالنسبة للأجانب، حتى ولو لم يكن البيع بغرض التقدم للجنسية التركية.

جدير بالذكر أن قانون التجنيس مقابل شراء العقار، صدر في شهر أيلول من عام 2018، ومن أحد شروطه عمل تقييم عقاري عند إحدى شركات التقييم.

ما محتويات نموذج التقييم العقاري في تركيا؟

يجب أن يتضمن نموذج التقييم العقاري معلومات العقار الأساسية، مثل المساحة الصافية والإجمالية للشقة، وعمر البناء، والموقع الجغرافي له، واسم المشروع، والبلوك الذي يضم الشقة، ورقم الشقة أو العقار.

كذلك يجب أن يحتوي نموذج التقييم العقاري على وثائق لمعرفة وضع سند الملكية، هل هو ارتفاق أم طابو نهائي؟ ومعلومات عن عدد غرف العقار، وعن وجود تراس أم لا، وعدد الحمامات الموجودة.

ومن أهم المعطيات التي تتوفر في نموذج التقييم العقاري المعلومات الرسمية للعقار، مثل الرخصة ووضع الإعمار، ومعلومات فنية متعلقة بالمبنى، والمواد المستخدمة في الإنشاء، والمرحلة التي وصلت لها عملية الإنشاء.

يجب أن يشتمل أيضاً التحليل الخاص بأسعار ومعلومات العقارات المشابهة في المنطقة، وصور العقار، وأوضاع الحجز والرهن، أو الشرح على العقار إن وجدت.

ما الهدف من تقرير التقييم العقاري؟

يهدف التقييم العقاري إلى حفظ حقوق المشتري، وخصوصاً المستثمر الأجنبي، الذي يأتي إلى تركيا مفتقداً للخبرة الكافية، فيما يخص تمييز الأسعار والمواصفات الفنية والقانونية للعقار.

ما مدة تحضير وتسليم تقرير التقييم العقاري في تركيا؟ وكيف تدفع رسوم معاملة التقييم العقاري في تركيا؟

إذا كان تقرير التقييم العقاري يحضر للمرة الأولى، وإذا تم إعداده بشكل صحيح، فإنه يستغرق فترة ما بين 3 إلى 7 أيام، لكن كما هو معروف فإن المجمعات السكنية تضم بلوكات عديدة، وهذه البلوكات تتضمن شققاً كثيرة، لذلك تقصر مدة تسليم التقرير العقاري عندما يكرر تقديم التقرير، وتكون الإجراءات أكثر سهولة من قبل.

أما بالنسبة للرسوم فتدفع بشكل رسمي من خلال الحوالة البنكية لشركة التقييم أحياناً، وعادة يقوم المستثمرون الأجانب بتحويل المبالغ المالية المتعلقة بمصاريف تقييم العقار لنا، بسبب انشغالهم وعدم تواجدهم في تركيا، لنقوم نحن بدورنا بالدفع لشركات التقييم.

بناء على دراسات التقييم التي جرت خلال السنوات الماضية، هل هناك زيادة في أسعار العقارات نظراً للفترات السابقة؟

حسب موقع إندكسا كانت نسبة الزيادة في أسعار العقارات في تركيا خلال العام الماضي حوالي 26.6 بالمئة، ومازالت الزيادة مستمرة، وأكثر ما تكون أسعار العقارات مرتفعة فيها هي المدن الكبرى عادة، مثل إسطنبول، إزمير، أنقرة، أنطاليا، بورصة.

هنا تجب الإشارة إلى مسألة مهمة، وهي أن معظم هذه المؤشرات عامة، فقد تكون الزيادة في منطقة ما 20 بالمئة، وفي منطقة أخرى 40 بالمئة، أما متوسط الزيادة العام فهو 30 بالمئة مثلاً.  

ما توقعاتكم بالنسبة للمرحلة المستقبلية؟

بناء على الدراسات التقييمات للوكالات العالمية، نتوقع خلال هذه السنة زيادة النمو في الاقتصاد التركي، مما سيتبعه زيادة في أسعار العقارات، وبالتالي سيكون هناك تطور أكبر في البنية التحتية في تركيا، وسينتج عنه فتح أسواق عقارية في مدن أخرى، لم يطرقها المستثمرون الأجانب بكثافة من قبل.

بالاستناد إلى أسعار التقييم، ما هي المدن الأغلى من حيث العقارات السكنية؟

حسب الإحصائيات المتوفرة، يمكن القول إن المدن الكبرى، مثل إسطنبول وإزمير وأنقرة وأنطاليا تعتبر الأغلى من حيث متوسط سعر العقارات للمتر المربع، لكن هذا لا يعني وجود عقارات غالية الثمن في مدن أخرى، كما أن هذا المؤشر يوضح أن عدد الأحياء الراقية في هذه المدن أكثر من غيرها.

هل هناك توجه من قبل الحكومة التركية لجعل أسعار الشقق في متناول مختلف ميزانيات الشرائح الاجتماعية والاستثمارية؟

تحاول الدولة دائماً العمل على مشاريع إسكان، لذوي الدخل المحدود، من خلال مؤسسة توكي، التي تبني مساكن بمساحات غير كبيرة، وبتقسيط ميسر جداً، ويتم التسجيل عليها بنظام القرعة، وبشروط معينة.

كذلك برزت بعض الشركات الخاصة من خلال فكرة تجميع مبالغ مالية من قبل المستثمرين في خزينة واحدة، ومن خلال أقساط تدفع شهرياً من أجل الحصول على مبلغ كبير يكفي لشراء منزل، حيث يمنح المبلغ المالي للمشتركين بنظام القرعة، وهو نظام مطبق لأهل البلد، وتمتد جذوره إلى التسعينات.

من أجل ضمان العقار بسعر موثوق، هل تنصح بالتعامل مع شركات الوساطة العقارية؟

لا شك في ذلك، فالوسيط العقاري عندما يمارس عمله بحرفية عالية، فإنه يسهل كثيراً من مهمة البحث عن عقار بالنسبة للمستثمرين.

ربما يفكر بعض رجال الأعمال في توفير أجرة التعامل مع المستشارين العقاريين أو مكاتب الوساطة العقارية، لكن عند النظر إلى الموضوع بشكل منطقي ترى أن هذه الأجرة التي يتقاضاها المستشار هو مبلغ رمزي جداً، مقارنة بما يمكن أن يتعرض له المستثمر من مشاكل وثغرات قانونية، لا يمكن أن يفهمها كونه أجنبياً.

في هذا السياق، نحن في امتلاك العقارية نخاطب المستثمرين الأجانب بالدرجة الأولى، ونولي اهتماماً كبيراً لمثل هذه التفاصيل، ونوفر لجميع العملاء العقار الذي يرضي أهوائهم، ويوافق متطلباتهم، ويحقق أهدافهم.