6 نکته مهم که هنگام اجاره قرار داد باید بدانید

افزایش اخیر قیمت اجاره بها، باعث تشدید مشکلات بین مستاجران - به ویژه قدیمی ها - و مالکان شده است؛ در نتیجه این اختلافات، دادگاه‌های مربوط به اجرای احکام مدنی طی این مدت، مملو از پرونده‌ ها و شکایات ما بین مستأجران و مالکان (مؤجر) است. علاوه بر بحث قیمت اجاره، بندهای موجود در قرار داد اجاره نیز یکی از مهم ترین و شایع ترین موضوعات است که باید مورد توجه ویژه مستأجر و مالک قرار گیرد. مستأجرین هنگام انعقاد قراردادهای جدید با مالکان، یا تمدید این قراردادها، باید به چه نکاتی توجه کنند تا از بروز اختلافات و مشکلات احتمالی جلوگیری به عمل آید؟

کارشناسان به مهم ترین نکاتی که مستأجر هنگام امضای قرار داد اجاره باید مورد توجه قرار دهد، اشاره کرده و مشخصا آنها را تعیین کرده اند که ما در اینجا خلاصه وار بیان می کنیم:

1) هنگام انقعاد قرارداد خانه، مستأجر باید توجه داشته باشد که تنها قراردادهای کتبی قابل قبول هستند و قراردادهای شفاهی یا لفظی هیچ اعتباری نداشته و پذیرفتنی نخواهند بود.

2) کلیه خدمات مربوط به حق اشتراک / آبونمان، از قبیل برق، آب و گاز طبیعی، باید به نام مستأجر باشد.

علی کراز، کارشناس حقوقی املاک و مستغلات ترکیه، با اشاره به اینکه صاحبان املاک گاهی قبوض برق و گاز را به نام مستاجر منتقل نمی کنند، عنوان کرد: " برخی از مالکان قبل از انعقاد قرارداد اجاره مسکن به مستأجران می گویند: کلید خانه را بردار و برو در خانه ساکن شو؛ اما قبوض (برق، گاز، آب و ...) به نام خودم می ماند و هر زمان که دریافت کردم به شما نشان خواهم داد. در صورتی که مستأجر چنین شروطی را بپذیرد، مؤجر (مالک) می تواند در وقت دیگری این فرصت را مغتنم بداند و آب، گاز، برق و ... را بر روی مستأجر – و بدون اطلاع وی – قطع کند.

3) مستاجر باید، همراه با قرارداد اجاره خانه و در تاریخی که قرارداد را امضا کرده است، بیمه نامه اجباری زلزله بیمه نامه اجباری زلزله  (DASK) را نیز اخذ نماید.

4) مستأجر نباید تاریخ تعهد به تخلیه را در (فرم قرارداد) خالی بگذارد، بلکه باید این تاریخ به صورت دقیق و مفصل پر شود.

5) مستاجر نباید هیچ گونه مالیات یا هزینه اضافی را پرداخت نماید. تنها هزینه ای که باید توسط مستأجر پرداخت شود، هزینه های اجاره و مالیات های مترتب بر اجاره و استفاده از ملک است. به عنوان مثال: مالیات های سالانه ملک یا مالیات های مرتبط با مالکیت ، تنها و تنها باید توسط مالک (مؤجر) پرداخت شود؛ مستاجر فقط موظف به پرداخت تعهدات مالی ناشی از استفاده از ملک است.

6) درج این بند در متن قرارداد اجاره خانه: «پرداخت تمام انواع مالیات های مربوط به مالکیت ملک، تنها و تنها بر عهده مالک است».

به عنوان مثال، هزینه های تعویض آسانسور یا آبگرمکن توسط مالک پرداخت می شود، اما هزینه های مربوط به نگهداری و تعمیر آنها، بر عهده مستأجر است؛ کما اینکه هزینه های مربوط به رنگ آمیزی، اصلاح و تعمیر بخش های مختلف ساختمان  بر عهده مالک است، لیکن هزینه های مربوط به نگهداری باغ اطراف ساختمان، باید توسط مستأجر پرداخت شود.

در صورتیکه مؤجر از مستأجر بخواهد که خانه را تخلیه کند، آیا با داشتن قرارداد اجاره، تخلیه کردن خانه ضروری است یا خیر؟  

علی کراز، کارشناس حقوقی املاک و مستغلات ترکیه در این باره عنوان کرد: "گاهی مالکان در قسمت تعهد به تخلیه منزل در متن قرارداد، تاریخ مشخصی را درج می کنند و گاهی تاریخی وارد نمی کنند تا هرگاه بخواهند مستأجر را از منزل خود بیرون کنند". لیکن باید توجه داشت در صورتی که 6 بند مذکور به صراحت در قرارداد اجاره خانه ذکر شده باشد، مستأجر می تواند از تاریخ انعقاد قرارداد، به مدت پنج سال پیاپی (قابل تمدید) با افزایش قانونی در نرخ اجاره بها، در خانه باقی بماند و نیازی هم به ارائه دعوی تعیین اجاره بها نیست".

وی خاطر نشان کرد: " این مسأله بسیار حایز اهمیت است که اجاره بهای ماهانه را در تایم مشخص پرداخت کرد و افزایش قانونی و سالانه اجاره بها، به صورت صحیح انجام شود".

چه زمانی موجر حق دارد از مستاجر بخواهد که خانه را تخیله کند؟

مستأجر هیچ گاه با تهدید تخلیه ملک از طرف مالک روبرو نخواهد شد، مگر اینکه مالک توجیه قانونی داشته باشد و بنا به دلایلی متقن و قانونی، مستأجر را ملزم به تخلیه خانه کند. لیکن در صورت تحقق شرایط زیر، مالک می تواند مستأجر را ملزم به تخلیه خانه کند، این موارد عبارتند از:

• در صورتیکه مالک ثابت کند که به ملک خود احتیاج دارد.
• در صورتیکه مالک، ملک را به شخص دیگری فروخته و آن شخص نیز به خانه مورد نظر احتیاج داشته باشد.
• در صورتیکه مالک به خاطر عدم پرداخت اجاره از طرف مستأجر، دوبار به وی اخطار داده باشد و با این حال مستأجر توجهی نکرده و اجاره ماهانه را واریز نکرده باشد.

قرارداد اجاره باید کوتاه مدت باشد یا بلند مدت؟

علی یوکسل، رئیس موسسه حقوقی املاک و مستغلات اظهار داشت: " قراردادهای بلند مدت به نفع مستأجر و قراردادهای کوتاه مدت به نفع مؤجر (مالک) است". یوکسل همچنین تصریح کرد: "در صورت فروش ملک، مالک جدید حق دارد مستاجر را از ملک بیرون کند". وی افزود: "مالک می‌ تواند این بند را در متن قرارداد اجاره اضافه کند که به خاطر نیازهای شخصی خود و یا فرزندانش، خانه را از مستأجر مطالبه نمی کند".

وی همچنین عنوان کرد: "باید در متن قرارداد اجاره به صراحت درج شود که منظور از قبوض و هزینه های ماهانه چه بوده و پرداخت آنها بر عهده چه کسی است؟".  یوکسل با اشاره به افزایش تعداد افراد مورد توافق در متن قرارداد ابراز داشت: "در صورتیکه به غیر از فرد امضا کننده قرارداد و خانواده وی، کسانی دیگر باشند که در آن منزل سکونت می کنند، باید در متن قرارداد به این مسأله اشاره شود؛ در غیر این صورت، مالک می تواند متقاضی تخلیه منزل شده و برای تخلیه شکایت نماید".

مسائلی مهم

یوکسل همچنین از این مسأله سخن راند که آیا قرارداد اجاره در صورت وفات یکی از طرفین (مستأجر یا مؤجر) جاری و ساری خواهد بود یا خیر؟

وی در اثنای سخنان خود به مسأله تغییر مشخصات ساختمان پرداخت و افزود: " درج پلان آپارتمان در قرارداد اجاره، از بروز اختلافاتی که در صورت اصلاح و یا تعمیر ساختمان همچون برداشتن دیوار یا هر نوع تعمیر دیگر، به وجود می آید، جلوگیری خواهد کرد".

یوکسل همچنین به ضرورت واریز مبلغ ضمانت نامه در حساب بانکی موقت اشاره کرد و گفت "این مبلغ باید بهای 3 ماه از هزینه ماهانه ای باشد که به مالک داده می شود. ایشان همچنین تأکید کرد که اگر مستاجر قرار است از خانه به عنوان دفتر کار همچون دفتر شرکت، استفاده کند، این موضوع باید در قرارداد اجاره مشخص شود. وی همچنین مستأجران را برحذر داشت که پول های خود را در خانه و یا ساختمانی هایی خرج نکنند که در معرض خطر پروژه های تحول شهری هستند".

تدوین: شرکت امتلاک، مشاور املاک ترکیه ©