Kira sözleşmesi imzalarken bilmeniz gereken 6 şey!

Son zamanlarda kira fiyatlarındaki artış, kiracılar, özellikle eski kiracılar ve kiraya verenler arasında sorunların artmasına neden oldu. Bu anlaşmazlıklar sonucunda, medeni sulh mahkemeleri ve icra mahkemeleri bu dönemde kiracılar ve kiraya verenler arasında açılan davalarla dolup taşıyor.

Kira sözleşmesi maddeleri, kira fiyatları konusunun yanı sıra en yaygın konular arasında yer alıyor. Peki, kiracıların sözleşmeleri yenilerken veya kiraya verenlerle yeni sözleşmeler yaparken anlaşmazlıklardan kaçınmak için nelere dikkat etmeleri gerekiyor?

Uzmanlar, kiracıların kira sözleşmelerini imzalarken bilmeleri ve dikkat etmeleri gereken en önemli noktaları belirledi. Bunları şu şekilde özetleyeceğiz:

1) Kiracı, yalnızca yazılı sözleşmeler yapmalı ve sözlü sözleşmeleri kabul etmemelidir.

2) Elektrik, su ve doğalgaz gibi gayrimenkulle ilgili tüm genel abonelik hizmetleri kiracının adına olmalıdır.

Gayrimenkul hukuku uzmanı (Ali Karaz), mülk sahiplerinin "elektrik ve doğalgaz faturalarını kiracının adına çevirmediklerini belirtti. Ev sahibi, herhangi bir sözleşme yapmadan önce kiracıya 'Anahtarlarını al ve evi teslim al, ancak faturalar benim adıma kalacak ve faturayı sana geldiğinde göstereceğim' diyor. Kiracı bu şartları kabul ederse, kiraya veren daha sonra bu noktayı kullanarak kiracının haberi olmadan su, elektrik veya gazı kesebilir.

3) Kiracı, kira sözleşmesi imzalandığında zorunlu deprem sigortası (DASK) belgesini almalıdır.

4) Kiracı, tahliye taahhüdü tarihini boş bırakmamalı; aksine ayrıntılı bir şekilde belirtmelidir.

5) Kiracı, kira bedeli ve gayrimenkul kullanımından kaynaklanan vergiler dışında herhangi bir vergi veya ek masraf ödemeyi kabul etmemelidir. Örneğin, yıllık emlak vergisi ve gayrimenkul sahipliğinden kaynaklanan vergiler mülk sahibi tarafından ödenmelidir. Kiracı, yalnızca gayrimenkul kullanımından kaynaklanan mali yükümlülükleri ödemekle yükümlüdür.

6) Kira sözleşmesine "gayrimenkul sahipliğinden kaynaklanan her türlü yatırım vergisinin mülk sahibi tarafından ödenmesi gerektiği" maddesi eklenmelidir.

Örneğin, asansör veya elektrikli su ısıtıcısının değiştirilmesinden kaynaklanan maliyetler mülk sahibi tarafından ödenirken, kiracı her ikisinin de bakım maliyetlerini ödemelidir. Ayrıca, bina boyama ve tadilat ücretleri mülk sahibinin sorumluluğunda olup, kiracı bina çevresindeki bahçenin bakım maliyetlerini ödemelidir.

Kira sözleşmesi tahliye tehdidinden korur mu?

Gayrimenkul hukuku uzmanı (Ali Karaz), "Mülk sahipleri, kiracıyı istedikleri zaman evden çıkarmak için boş veya belirli tarihlerde tahliye taahhütleri yazıyorlar" dedi.

Ancak, yukarıda belirtilen altı madde kira sözleşmesinde açıkça belirtilirse, kiracı, kira bedelinde yasal artışı yaparak, kira belirleme davasına gerek kalmadan, sözleşme tarihinden itibaren beş yıl boyunca (yenilenebilir) gayrimenkulde kalabilir."

Ayrıca, "Burada önemli olan, Türkiye'de kirayı belirlenen tarihte ödemek ve yasal artışı doğru bir şekilde yapmaktır" dedi.

Mülk sahibi kiracıdan tahliye talep etme hakkına ne zaman sahiptir?

Mülk sahibinin tahliye için yasal bir gerekçesi olmadığı sürece, kiracı tahliye tehdidiyle karşı karşıya kalmayacaktır.

Öte yandan, mülk sahibi, gayrimenkule olan ihtiyacını kanıtlayabilirse, ya da gayrimenkulü ihtiyacı olan birine satarsa veya kiracıya kira ödemediği için iki kez bildirimde bulunulmasına rağmen ödememesi durumunda tahliye talep etme hakkına sahiptir.

Kira sözleşmesi kısa mı yoksa uzun vadeli mi olmalı?

Gayrimenkul Hukuku Enstitüsü Başkanı (Ali Yüksel), "Uzun vadeli sözleşmeler kiracının lehine olurken, kısa vadeli sözleşmeler kiraya verenin lehine olur" dedi.

Yüksel ayrıca, "Gayrimenkul satılırsa, yeni mülk sahibinin kiracıyı gayrimenkulden çıkarma hakkına sahip olduğunu" açıkladı. Ayrıca, "Mülk sahibinin, kişisel ihtiyacı veya çocuklarının ihtiyacı nedeniyle gayrimenkul talep etmeyeceğini belirten bir madde ekleyebilir" dedi.

Ayrıca, kira sözleşmesinde gelir kavramının neyi içerdiğinin açıkça belirtilmesi gerektiğini de belirtti.

Sözleşmede kararlaştırılan kişi sayısının artırılması konusuna değinerek, "Eğer anlaşmayı imzalayacak kişi ve ailesi dışında evde kalacak kişiler varsa, bu belirtilmelidir, aksi takdirde mülk sahibi bu konuda tahliye davası açma hakkına sahiptir" dedi.

Önemli Konular

Yüksel, kiracı veya kiraya verenin ölümü durumunda sözleşmenin devam edip etmeyeceğinin açıklığa kavuşturulmasının öneminden bahsetti.

Gayrimenkul özelliklerinin değiştirilmesi konusuna değinerek, "Mevcut daire planının sözleşmeye eklenmesi, daha sonra dairede duvarların kaldırılması gibi değişiklikler yapılması durumunda ortaya çıkacak anlaşmazlıkları önleyecektir" dedi.

Yüksel ayrıca, depozito miktarının üç aylık kira bedeli değerinde geçici bir banka hesabına yatırılması gerektiğini ve erken tahliye durumunda kiracının durumu kiraya verenle rapor olarak sunarak fayda sağlayacağını açıkladı.

Yüksel, kiracının evi ofis olarak bir şirket için kullanacaksa, bunun kira sözleşmesinde belirtilmesi gerektiğini ve kiracıları kentsel dönüşüm projeleri riski altındaki binalara para harcamamaları konusunda uyardı.

Düzenleme: İmtalak Gayrimenkul©