Türkiye'deki konut siteleri yönetim kuralları

İstanbul’da veya diğer Türk şehirlerinde konut sitelerinde gayrimenkul sahibi olmak, yüksek güvenlik ve hizmet standartlarına sahip bir yaşam sunar ve bu, sitelerin sakinlerine rahat bir ortam sağlaması ve yaşam koşullarını kolaylaştıran entegre bir hizmet sistemi sunması nedeniyle ideal bir seçenek olarak kabul edilir.

Bu hizmet sisteminin iyi bir yönetimi olması gerekir; bu, sitenin seviyesini korur ve genel olarak site sakinlerinin memnuniyetini artırır.

Kanunlar, konut siteleri ve kat mülkiyeti binalarının yönetim şeklini çeşitli sistem ve yasalarla düzenlemiştir; Türkiye’de konut sitelerini yeni bir yaşam tarzı veya yatırım olarak seçenlerin bunları bilmesi gerekmektedir.

9 Maddede Ortak Konut Sitelerinin Yönetimi ve Bakımı

Bazı site sakinleri, oturdukları konut sitelerinde sahip oldukları hak ve sorumluluklar hakkında bilgi edinmek isterler. Bilgi Edinme Kanunu kapsamında, maliklerin site yönetimine başvurarak sitenin yönetiminde yapılan yeni uygulama ve işlemler hakkında bilgi almak istemeleri mümkündür. Ancak, yöneticiler başka işlerle meşgul olduklarından çoğu zaman cevap alamazlar ve bu da maliklerde yönetimin görevini yerine getirmediği hissini uyandırır.

Bu durumdan hareketle, Konut Siteleri Yönetim Danışmanı Sayın Nihat Donmaz, Emlak Kulisi’nde yayımlanan "Site Yönetimi ve Bilgi Edinme Hakkı Kanunu" başlıklı makalesinde, özellikle Türkiye’de gayrimenkul yatırımı yapmak isteyen malik ve yatırımcıların sıkça sorduğu bazı noktaları açıklamıştır.

Makale yazarı ayrıca, site yönetimiyle ilgili çeşitli Türk kanunlarında yer alan hukuki sorumluluklara dair bazı önemli noktaları da açıklamıştır. Sayın Nihat Donmaz, Bilgi Edinme Hakkı Kanunu’nun ikinci maddesinden şu şekilde bahsetmiştir:

"Bilgi Edinme Hakkı Kanunu, kamu sektöründeki kurum ve kuruluşların faaliyetlerine ve meslek kuruluşu niteliği taşıyan tüm kurum ve kuruluşlara uygulanır."

Türkiye’de Türkiye gayrimenkulleri yatırım fırsatlarımızı inceleyin ve fiyatları öğrenin.

Bu sitelerin yönetimini düzenleyen yasalarda yer alan maddelerden bazıları şunlardır:

• Konut siteleri, maliklerden oluşan bir kurul tarafından yönetilir ve malikler kurulu, yönetim usulüne uygun hareket edilmesini ve kanunlara uygun yönetimi sağlamakla yükümlüdür. (Kat Mülkiyeti Kanunu KMK-27)
• Malikler kurulu yılda en az bir veya iki kez toplanmalıdır. (Kat Mülkiyeti Kanunu KMK-29)
• Malikler kurulu, toplantı yeter sayısı sağlandığında toplanır ve kararlar oylama ile alınır. (Kat Mülkiyeti Kanunu KMK-30)
• Kurulun aldığı kararlar, tüm maliklere ve onlarla ilişkili kişilere kanunen bağlayıcıdır. (Kat Mülkiyeti Kanunu KMK-32)
• Malikler ve yöneticiler veya denetim kurulu arasındaki anlaşmazlıklar, ilgili kurul tarafından çözülür. (Kat Mülkiyeti Kanunu KMK-32)
• Site yönetimi icra organı olup, karar organı değildir. (Kat Mülkiyeti Kanunu KMK-35)
• Site yöneticisi, yönetim planında belirtilen süreye göre düzenli olarak maliklere rapor/hakediş sunar. (Kat Mülkiyeti Kanunu KMK-39)
• Yönetici, maliklerin yarısının talep etmesi halinde her zaman rapor/hakediş sunmakla yükümlüdür. (Kat Mülkiyeti Kanunu KMK-39)
• Malik, malikler kurulunda alınan kararlara itiraz edebilir ve kurul yönetimiyle anlaşmazlık yaşanırsa mahkemeye başvurabilir. (Kat Mülkiyeti Kanunu KMK-33)

Diğer makalemizi de okuyun: Türkiye’de aidatlar hakkında önemli bilgiler

Türkiye’de Konut Sitelerinin Yönetimi Hakkında Önemli Bilgiler

Emlak Kulisi’nde yayımlanan "6 Maddede Site Yönetiminin Yapısı" başlıklı yazısında, Konut Siteleri Yönetim Danışmanı Sayın Nihat Donmaz şu önemli noktalara değinmiştir:

• Konut sitelerinin yönetimi tüzel kişilik değildir ve site vergi usul kanunu veya Türk muhasebe standartlarına tabi değildir. Dolayısıyla, site yönetimi herhangi bir dernek, sendika veya benzeri kuruluşun tüzüğüne tabi değildir ve kendine özgü temel yasal düzenlemeleri yoktur.
• Siteler kişiler tarafından yönetilemez; yönetimi düzenleyen sistemler tarafından yönetilir ve kişilerin görevi bu sistemler çerçevesinde hizmet sunmaktır.
• Bu sistem ve kurallar, alanında deneyimli ve uzman kişiler tarafından hazırlanmalı ve site yönetim danışmanları tarafından akademik olarak gözden geçirilmelidir. Bu sistemler, site yönetimi için bir plan ve kapsamlı bir rehber niteliğindedir.
• Toplantıların planlanmaması ve sistemlerin düzenli bir şekilde oluşturulmaması durumunda, yöneticiler esas görevlerinin yönetim olduğunu zanneder, denetçiler ise sadece denetim yapmakla yetinir. Oysa ki, site yönetiminin görevi sadece çalışanları yönetmek değil, aynı zamanda sitenin gayrimenkul değerini ve sakinlerin memnuniyetini artırmaktır. Denetçilerin görevi ise, malikler kurulunun kararlarının uygulanmasını takip etmek ve raporlamaktır; bu kararlar, hukuki, mali, idari ve sosyal sorumlulukları kapsar ve sitenin değerini ve sakinlerin memnuniyetini artırmayı hedefler.
• Siteler, site yöneticileri veya maliklerin bireysel olarak değil, maliklerden oluşan kurullar tarafından yönetilir.
• Denetim de aynı kurul tarafından yapılır. Kurul, sitedeki kararların tek yetkili organıdır ve yöneticiler ile denetçileri kendi adına vekil olarak atar.
• Site yönetiminin temel amacı, önerilen bütçeye uygun bir şekilde idari ve operasyonel hizmetler sunmak, sitenin gayrimenkul değerini ve sakinlerin memnuniyetini dört temel alanda artırmaktır: güvenlik, temizlik, teknoloji ve yönetim. Tüm bu süreçler, hukuki, mali, idari ve sosyal bir yapı içinde malikler kurulu tarafından yürütülür.
• Bu kurullarda yönetim ve denetim pozisyonları, Kat Mülkiyeti Kanunu 643 ve ilgili tüm yasal düzenlemeler ile site yönetim planı çerçevesinde seçilir ve atanır.
• Site yöneticisinin planı, mülkiyet kanununa tam uyumlu olmalı, sosyal açıdan zengin, deneyimli, hukuki ve mali şeffaflığa sahip, üretken bir yönetim anlayışıyla profesyonellik ve uzmanlık şartlarını taşımalı ve sitenin değerini ve sakinlerin memnuniyetini artırmaya odaklanmalıdır.

Ayrıca gayrimenkul dolandırıcılığı ve başlıca türleri ile mücadele yöntemlerini de öğrenin.

Sonuç olarak, bu sitelerin iyi yönetilmesi ve sunduğu konfor, lüks ve güvenlik imkanları, yatırımcıların ve Türkiye’de satılık daireler arayanların ilgisini artırmıştır.

Bu sitelerde yaşamayı tercih edenlerin, haklarını, sorumluluklarını ve bu seçkin konut seçeneğinde nasıl hareket edeceklerini bilmeleri için, sitelerin çalışma sistemini düzenleyen yasalara hâkim olmaları gerekmektedir.

Imtilak Gayrimenkul olarak, en iyi konut ve yatırım seçeneklerini sunma gayesiyle, sakinlerine huzur ve lüks dolu bir yaşam sunan en önemli konut sitelerinde geniş bir seçenek yelpazesi sunuyoruz.

Diğer önemli bilgi ve konulara da göz atın:

• Sakarya’da daire fiyatları dolar ve Türk lirası ile.
• Türkiye’de yabancıların arsa satın almasına dair önemli tavsiyeler.
• Türkiye’de özel yatırım fırsatları.

Düzenleyen: Imtilak Gayrimenkul©

Kaynak: Emlak Kulisi 1 + 2

Konumuzu beğendiniz mi? Şimdi arkadaşlarınızla paylaşabilirsiniz