Türk lirasının değer kaybıyla - Türkiye'de gayrimenkul satın alma zamanı mı?

Krizlerin Türkiye’deki Gayrimenkul Sektörüne Etkisi

Lokasyon, sonra lokasyon, sonra lokasyon... Eğer ünlü üçlü emlak sloganı “Lokasyon”un kaynağı 1952’de ilk kez Amerikan Washington Post gazetesinde yayımlandığında bilinmeseydi, bunun 2012-2018 yılları arasında Türk gayrimenkul sektörü için özel olarak ortaya çıktığı sanılabilirdi. Bu dönem, Türk tarihinde eşi benzeri görülmemiş bir gayrimenkul atılımıyla öne çıktı. Bu tesadüf değildi; Türk gayrimenkul sektörünün ekonomik büyümenin lokomotifi olması ve yabancı alıcıları çekerek döviz kaynağı haline gelmesi planlanmıştı ve bu görevinde oldukça başarılı oldu. Sektör, son on yılda Türkiye’nin gayri safi yurtiçi hasılasının yaklaşık %8,4’ünü oluşturdu.

Bu süreçte ve alışıldığı üzere, Türkiye özellikle bu gayrimenkul atılımı döneminde iç ve dış krizlere maruz kaldı. Ankara’nın “Arap Baharı” olarak adlandırılan devrimlere doğrudan destek vermesiyle başlayan süreçte, bu protesto ve reform dalgalarına karşı çıkan bazı bölge ülkelerinin tepkisini çekti. 2015’te İstanbul’da yaşanan terör saldırıları, 2016’daki başarısız darbe girişimi, Türkiye’nin güneyinde bir Rus uçağının düşürülmesi sonrası Moskova ile yaşanan diplomatik kriz, Rusya Büyükelçisinin Ankara’da öldürülmesi ve muhtemelen ABD ile yaşanan mevcut ticaret savaşı gibi olaylar yaşandı. Ancak tüm bu krizlere rağmen şaşırtıcı olan, olağan koşullarda krizlerin çöküş ya da en azından olumsuz dalgalanma yaratması beklenirken, Türk gayrimenkul sektörü büyük bir ivme kazandı ve yabancıların ilgisi giderek arttı. Bu ilgi, geçen yıl sektöre akan doğrudan yabancı yatırımların toplamının neredeyse yarısına ulaşmasıyla taçlandı. 2017’de ülkeye giren toplam 10,8 milyar dolarlık doğrudan yabancı yatırımın 4,6 milyar doları gayrimenkul ve inşaata aktı; bu, Türk ekonomisinin daha önce görmediği seviyelerdir. Ayrıca, 2017’de yabancıların gayrimenkul alımları 2016’ya göre iki katına çıkarak 1,7 milyar dolara ulaştı.

Bu patlama, yabancıların gayrimenkul edinimine ilişkin yasalarda yapılan yapısal değişikliklerle aynı zamana denk geldi. 2012’de hükümet, daha fazla yabancı alıcı çekmek için “mütekabiliyet” şartını kaldırdı. Aynı yıl, 183 ülkenin vatandaşlarına Türkiye’de gayrimenkul satın alma izni verildi. Yabancıların arsa edinimi de kolaylaştırıldı; daha önce yalnızca 6 dönüm olan yasal sınır, özel izin almadan 150 dönüme çıkarıldı. Bu düzenlemeler sonucunda yabancılar Türkiye’de gayrimenkul almak için akın etti ve Araplar satın alımların büyük kısmını gerçekleştirdi; 2012-2015 arasında satışları beş kat arttı.

Türk Lirası’nın Değer Kaybı ve Gayrimenkul Fiyatlarına Etkisi

Dünyanın 18. büyük ekonomisi olan ve gayrimenkul sektörünün toplamın beşte birini oluşturduğu Türkiye ekonomisi, şu anda yeni bir kriz ve yerel para biriminin ciddi değer kaybıyla karşı karşıya. Türk lirası, son 12 ayda değerinin yaklaşık %50’sini kaybetti. Bunun nedeni, özel sektördeki yüksek borç seviyeleriyle birleşen cari açık, bankacılık sektörüne büyük yabancı finansman ve Temmuz 2018’de %15,9’a ulaşan enflasyon oranı gibi zorlu ekonomik engellerdir. Bu oran, zengin ülkelerin ortalamasının beş katından fazladır. Hükümetin yabancı para cinsinden borçlanması da büyük ölçüde arttı. Ekonomik yarayı deşen ise ABD Başkanı Trump’ın, 2016’daki darbe girişiminin ardından “casusluk ve terörizm” suçlamasıyla tutuklanan Amerikalı rahip Andrew Brunson’ın serbest bırakılmamasına karşılık olarak Türk çeliği ve alüminyumuna uygulanan ithalat vergilerini sırasıyla %50 ve %20 oranında artırması oldu.

Bu değer kaybı, lirayı diğer para birimleri karşısında zayıflattı ve yabancılara birçok satın alma avantajı sağladı. Geçen yıl 1 doları olan biri 3,5 lira alabiliyorken, şimdi aynı dolar yaklaşık 6,5 lira ediyor.

Türk Lirası’nın Değer Kaybıyla Türkiye’de Gayrimenkul Almak Mantıklı mı?

Liranın dalgalanmasıyla yabancıların alım gücünün artması ve gayrimenkul sektörünün krizlerden etkilenmemesiyle, bazıları Türkiye’ye gitmek ve orada gayrimenkul almak için doğru zaman olup olmadığını sorgulayabilir. Ekonomik krizin sonuçları öngörülemez olsa da, şu anda gayrimenkul piyasasına giriş zamanını destekleyen birçok neden var. Sektörün, daha önce de belirtildiği gibi, ekonomiyi sarsan tekrarlayan krizlerden etkilenmemesi dışında, gayrimenkule yatırım genellikle uzun vadeli bir yatırımdır; satın alınan bir gayrimenkulden birkaç yıl faydalanılır. Türk ekonomisinin yaşadığı krizlerin çoğu ise, şiddetli olsalar da genellikle uzun sürmez.

Gayrimenkul sahiplerinin sağlam tabanı, sektörün fiyatlarının lira çökse bile düşmesini engelliyor. Türk hükümeti de bu durumu iyi kavramış görünüyor. Yabancı yatırımcıların başında gelen ülkelerle, örneğin Irak, Körfez ülkeleri, Rusya ve İran ile iyi ilişkiler kurmaya devam ediyor. Bu ilişkilerin yıllar boyunca sürdürülmesi, Türkiye’deki gayrimenkullerin bu ülkelerin vatandaşlarının elinde kalmasını ve yeni yatırımcıların sürekli akışını sağlıyor. Bu akış, talep yönünde gayrimenkul büyümesini besliyor. Başlıca nedeni ise Orta Doğu’daki istikrarsızlık ve krizler. İlginçtir ki, Türkiye’de bir yabancıya satılan her gayrimenkul, Orta Doğu’daki sorunların yakın zamanda biteceğine dair bölgesel piyasaya güven vermiyor ve bu nedenle Araplardan gelen talep yüksek kalıyor. Bu da Türk gayrimenkul sektörünün dinamikliğini sürdürmesine katkı sağlıyor ve sektörü sermaye için en güvenli limanlardan biri yapıyor.

Bu çelişki, Türkiye’de gayrimenkul fiyatlarının neden sürekli arttığını açıklıyor. Bu artış elbette kâr elde etme olasılığı anlamına geliyor. 2013 yılında Antalya şehir merkezinde bir ev alan biri, şimdi satmak istese, satın alma ve satış tarihleri arasındaki fiyat farkından ciddi kâr elde edecektir. Resmi istatistikler de bunu destekliyor. Hükümet araştırmalarına göre, Haziran 2018’de Türkiye’de daire fiyat endeksi bir önceki ay olan Mayıs 2018’e göre %0,55 arttı. Geçen yılın aynı dönemiyle karşılaştırıldığında ise konut fiyatları yaklaşık %10 yükseldi. Son üç yılla kıyaslandığında ise bu oran yaklaşık %38 arttı ve sekiz yıl öncesine göre %82’ye ulaştı.

Anadolu Yakası’nda Gayrimenkul Almak İçin En İyi Yerler

Bir kişi Türkiye’de gayrimenkul yatırımına girmeye karar verirse, sıradan yatırımcıların genellikle fark etmediği bazı faktörlere göre en iyi yerleri araştırmalıdır. Bunların başında sermaye devir hızı, konut fiyatlarındaki artış seviyesi ve mevcut kira fırsatları gelir. Doğu ile batı arasında yer alan ve 81 il ile 8 coğrafi bölgeyi kapsayan büyük bir ülke olan Türkiye, alıcılar için şehirlerden köylere kadar çok sayıda seçenek sunar. Kişi, satın almak istediği bölgeyi seçerken muhtemelen birçok seçenekle karşılaşacaktır. Ancak istatistiklere göre üç bölge öne çıkıyor: Akdeniz kıyısı, Ege kıyısı ve doğal olarak İstanbul.

Türkiye’de Gayrimenkul Satın Alma Aşamaları

Satın alma yeri belirlendikten sonra, başarılı bir gayrimenkul alım işlemi ve yüksek getiri sağlamak için bir dizi önlem alınmalıdır. Bunlar arasında; tapu müdürlüğünden gayrimenkul üzerinde borç, ipotek, haciz veya mülkiyetin devrini engelleyen başka bir kısıtlama olup olmadığını sorgulamak, pazarlamacılara karşı dikkatli olmak, konut birimi üzerindeki yüksek indirim oranlarının (örneğin %50’ye ulaşsa bile) her zaman iyi bir fırsat anlamına gelmediğini bilmek gerekir. Genellikle bu tür projeler sorunludur ya da talep azdır ve mal sahibi elden çıkaramaz. Satıcı genellikle işlemi daha düşük bir fiyattan tamamlamak ve %4 olan vergiyi azaltmak ister; burada gerçek değer üzerinden kayıtta ısrar edilmelidir. Taksitli satışlarda noter onaylı sözleşme yapılmalı; ek %1 ücret ödenir ama bu, alıcının hakkını korur ve olası sorunları önler.

"Abdulaziz Alayan" Türkiye’de gayrimenkul satın alma deneyimini kişisel internet sitesinde anlatıyor ve projeye başlamadan önce fiyatı kontrol etmenin önemini vurguluyor. Satıcının fiyatı abartmaması için çeşitli yollarla fiyat kontrol edilebilir. Bunlardan biri, en ünlü emlak alım-satım sitelerinden biri olan sahibinden.com’u kullanmaktır. Bu sitede, aynı projede satılık tüm gayrimenkuller incelenebilir ve önceki aylardaki fiyat hareketleri takip edilebilir.

Birçok alıcının gözden kaçırdığı bir diğer adım ise, gayrimenkulün bir uzman şirket veya banka tarafından değerlendirilmesidir (kredi alınacaksa). Bu hizmeti sunan şirketler, elde edilen getirilerle kıyaslandığında oldukça düşük fiyatlar talep eder. Fiyatlar, satın alma bedelinin her 1000 lirası için 2 ila 7 lira arasında değişir; bu, şirketin itibarı ve deneyimine göre farklılık gösterir. Değerleme, projeyle ilgili önemli ve hayati göstergeler sunar. Bunlara göre yatırımcı satın alma işlemine devam eder veya vazgeçer. Bu göstergeler arasında; gayrimenkulün uygun fiyatı, bölgedeki diğer projelerin fiyatları, bölgenin hizmet ve altyapı açısından geleceği, devletin ilgisi gibi faktörler yer alır. Ayrıca, süreç alıcıya projenin yasal açıdan güvenli olup olmadığı, inşaat ruhsatı bulunup bulunmadığı ve ileride işlemi engelleyecek herhangi bir ihlal olup olmadığı gibi önemli bilgiler sağlar.

Sözleşmenin tamamlanmasından önce, bir defaya mahsus veya düzenli olarak ödenen çeşitli vergi ve harçlar vardır ve bunların satın alma işlemi tamamlanmadan önce bilinmesi gerekir. Ödeme işlemi, Tapu yani gayrimenkul tapusu çıkar çıkmaz başlar. Örneğin; aylık gayrimenkul hizmet giderleri (“aidat”) metrekare başına 2 ila 7 lira arasında değişir. Bu aylık giderler elektrik, su ve gaz masraflarını kapsamaz. Ayrıca %4 oranında satın alma vergisi, net kârın %20’si kadar kâr vergisi, metrekare başına %0,003 oranında yıllık belediye vergisi ve diğer vergiler ödenir.

Gayrimenkulü Türk Lirası mı Dolar ile mi Almak Daha Avantajlı?

Herhangi bir gayrimenkul işlemi tamamlandığında önemli bir soru ortaya çıkar: Gayrimenkulü dalgalı Türk lirası ile mi yoksa dolar, euro gibi yabancı bir para birimiyle mi almak daha iyidir? Bunu anlamak için, 2015 başında aynı projede aynı değerde birer daire alan iki arkadaş örneğini ele alalım. Biri ödemeyi lira ile, diğeri dolar ile yapıyor ve taksitli ödeme seçiyorlar. Dairenin değeri 100 bin dolar ve 2015 başında kur 1 dolar = 2,3 lira. O zaman dairenin fiyatı 230 bin lira.

İkisi de dairenin %10’u kadar ilk taksiti ödüyor. Dolar ile ödeyen 10 bin dolar, lira ile ödeyen ise 23 bin lira ödüyor. 2016 başında ikinci taksit zamanı geldiğinde, kur 1 dolar = 3 lira oluyor. Dolar ile ödeyen 40 bin dolar, lira ile ödeyen ise 30.6 bin dolar karşılığı 92 bin lira ödüyor. Son taksit 2017 başında ve kur 1 dolar = 3,77 lira oluyor. Dolar ile ödeyen 50 bin dolar, lira ile ödeyen ise 30.5 bin dolar karşılığı 115 bin lira ödüyor ve daireyi tamamen alıyor.

Sonuç olarak, dolar ile ödeyen dairesine 100 bin dolar öderken, lira ile ödeyen aynı daireyi 71,1 bin dolara almış oluyor ve böylece yaklaşık %30 tasarruf ediyor. Ancak bu, her zaman lira ile almanın daha avantajlı olduğu anlamına gelmez; durum lira ile ilgili beklentilere bağlıdır. Eğer liranın değeri kademeli olarak düşecekse yukarıdaki kurallar geçerli olur, eğer değer kazanacaksa tam tersi uygulanır.

Lira ile ödeme yapan, projenin başında bir daire alırsa daha fazla tasarruf edebilir; çünkü geliştirici projeyi tamamlamak için paraya ihtiyaç duyar ve bu durumda gerçekten değerli teklifler alınabilir. Ancak, projenin başında güven sorunu ortaya çıkar. Kişi, parasının güvende olup olmadığını nasıl bilecek? Bunun için birkaç göstergeye bakılır: Projeye bankaların finansman sağlaması, projenin kalitesini ve yasal sorunlardan uzak olduğunu gösterir. Ayrıca TOKİ ile ortaklık, projenin teslim aşamasına kadar devam edeceğinin göstergesidir. Çünkü geliştirici veya yüklenici sorun yaşarsa TOKİ projeyi tamamlamayı garanti eder.

Tapu, yani “mülkiyet belgesi”, Türkiye’de gayrimenkul satın alma işleminin son adımıdır. Tüm evraklar tamamlandığında ve taraflar yükümlülüklerini yerine getirdiğinde, gayrimenkul yeni alıcının adına tescil edilir ve tapu verilir.

Türk lirasının çöküşü, fiyatların %15’in üzerine çıkmasına ve Türk halkının yaşam seviyesini etkilemesine rağmen, yurt dışındaki yabancılar için yeni fırsatlar yaratıyor. Böylece Türkiye’ye giriş yapıp döviz kuru farkından faydalanabiliyorlar; bu da hem tüketim hem de üretim harcamalarında kişilere avantaj sağlıyor.

Diğer önemli bilgi ve konular, göz atın:

• Türk vatandaşlığı almak.
• İstanbul’da yaşamın avantajları, dezavantajları ve maliyetleri hakkında detaylı bilgi İstanbul’da yaşam.
• İstanbul’da daire fiyatları dolar, Türk lirası ve Suudi riyali cinsinden.

Düzenleyen: امتلاك العقارية©

Kaynak: Meydan Sitesi – Al Jazeera Net