با سقوط لیر ترکیه - آیا زمان خرید ملک در ترکیه فرا رسیده است؟

تأثیر بحران‌ها بر املاک در ترکیه

مکان، سپس مکان، سپس مکان... شاید اگر منبع شعار سه‌گانه سنتی املاک "مکان" Location، که اولین بار در روزنامه واشنگتن‌پست آمریکا در سال ۱۹۵۲ ظاهر شد، مشخص نبود، تصور می‌شد که این شعار مخصوص بخش املاک ترکیه در دوره ۲۰۱۲ تا ۲۰۱۸ ایجاد شده است؛ چرا که آن دوره با جهش بی‌سابقه‌ای در تاریخ املاک ترکیه همراه بود. این اتفاق تصادفی نبود، بلکه برنامه‌ریزی شده بود که بخش املاک ترکیه موتور رشد اقتصادی شود و به منبع اصلی ارز خارجی از طریق جذب خریداران خارجی تبدیل گردد و به نظر می‌رسد در این مأموریت بسیار موفق بوده است. این بخش حدود ۸.۴٪ از تولید ناخالص داخلی ترکیه را در دهه گذشته به خود اختصاص داده است.

در این میان، همان‌طور که عادت شده، ترکیه همواره با بحران‌های داخلی و خارجی مواجه بوده است، به‌ویژه در دوره رونق املاک، از حمایت مستقیم آنکارا از انقلاب‌های موسوم به "بهار عربی" که خشم برخی کشورهای منطقه را برانگیخت، تا حملات تروریستی پی‌درپی به شهرهای مختلف ترکیه مانند حملات استانبول در سال ۲۰۱۵، سپس کودتای نافرجام نظامی در سال ۲۰۱۶، بحران دیپلماتیک با مسکو پس از سرنگونی هواپیمای روسی در جنوب کشور، ترور سفیر روسیه در آنکارا و احتمالاً پایان نیافتن بحران تجاری فعلی با ایالات متحده. با این حال، در میان این بحران‌ها یک نکته جالب توجه وجود داشت: برخلاف انتظار برای سقوط یا حداقل نوسان منفی به دلیل وجود بحران‌ها، بخش املاک ترکیه شتاب زیادی گرفت و استقبال خارجی‌ها از آن بیشتر شد تا جایی که این استقبال با جریان سرمایه‌گذاری خارجی به این بخش به اوج رسید؛ به طوری که تقریباً نیمی از کل سرمایه‌گذاری مستقیم خارجی در ترکیه در سال گذشته به این بخش اختصاص یافت. از مجموع ۱۰.۸ میلیارد دلار سرمایه‌گذاری مستقیم خارجی وارد شده به کشور در سال ۲۰۱۷، املاک و ساخت‌وساز ۴.۶ میلیارد دلار را به خود اختصاص داد که سطوحی بی‌سابقه در اقتصاد ترکیه بود. همچنین خرید املاک توسط خارجی‌ها در سال ۲۰۱۷ نسبت به ۲۰۱۶ دو برابر شد و به ۱.۷ میلیارد دلار رسید.

این جهش همزمان با تغییرات ساختاری در قوانین مالکیت املاک برای خارجی‌ها بود؛ در سال ۲۰۱۲ دولت قانونی را که شرط "معامله متقابل" را الزامی می‌کرد لغو کرد تا خریداران خارجی بیشتری جذب کند و در همان سال به شهروندان ۱۸۳ کشور اجازه خرید ملک در داخل ترکیه داده شد. مالکیت زمین برای خارجی‌ها نیز آسان‌تر شد، به‌طوری که اجازه خرید زمین تا ۱۵۰ هکتار بدون نیاز به مجوز خاص صادر شد، در حالی که قبلاً فقط تا ۶ هکتار مجاز بود. نتیجه این اقدامات هجوم خارجی‌ها برای خرید ملک در ترکیه بود و اعراب بیشترین سهم را از خریدها داشتند و فروش به آن‌ها در دوره ۲۰۱۲ تا ۲۰۱۵ پنج برابر شد.

کاهش ارزش لیر ترکیه و تأثیر آن بر قیمت املاک

اکنون اقتصاد هجدهم جهان با تولید ناخالص داخلی بیش از ۹۰۰ میلیارد دلار که بخش املاک ۲۰ درصد آن را تشکیل می‌دهد، با بحران جدیدی و سقوط شدید ارز ملی خود "لیر" مواجه است؛ به‌طوری که لیر ترکیه در ۱۲ ماه گذشته حدود ۵۰٪ از ارزش خود را به دلیل مشکلاتی مانند کسری حساب جاری، بدهی‌های بالای بخش خصوصی، تأمین مالی خارجی بانک‌ها و نرخ تورم ۱۵.۹٪ در ژوئیه ۲۰۱۸ که پنج برابر میانگین کشورهای ثروتمند است، از دست داده است. بدهی دولت به ارز خارجی نیز به شدت افزایش یافته است. اما آنچه زخم اقتصادی را عمیق‌تر کرد، اعلام رئیس‌جمهور آمریکا "ترامپ" برای دو برابر کردن تعرفه واردات فولاد و آلومینیوم ترکیه به ترتیب ۵۰٪ و ۲۰٪ به عنوان تحریم بابت ادامه بازداشت کشیش آمریکایی "اندرو برانسون" به اتهام "جاسوسی و تروریسم" پس از کودتای ۲۰۱۶ بود.

این سقوط ارزش لیر را در برابر سایر ارزها ضعیف‌تر کرد و مزایای خرید بیشتری برای خارجی‌ها به همراه داشت؛ فردی که سال گذشته یک دلار داشت، ۳.۵ لیر دریافت می‌کرد، اما اکنون می‌تواند حدود ۶.۵ لیر برای هر دلار دریافت کند.

آیا خرید ملک در ترکیه با کاهش ارزش لیر ایده‌آل است؟

در شرایط قدرت خرید رو به رشد خارجی‌ها به دلیل نوسانات لیر و پایداری بخش املاک در برابر بحران‌ها، شاید برخی بپرسند آیا اکنون زمان مناسبی برای ورود به بازار املاک ترکیه و خرید ملک است، حتی با وجود بحران اقتصادی؟ پیش‌بینی نتیجه این بحران ممکن نیست، اما دلایل زیادی برای ورود به بازار املاک در حال حاضر وجود دارد؛ علاوه بر اینکه این بخش تحت تأثیر بحران‌های مکرر قرار نمی‌گیرد، سرمایه‌گذاری در املاک معمولاً بلندمدت است و مدت بهره‌برداری از خرید ملک چندین سال است، در حالی که بحران‌های اقتصادی ترکیه معمولاً طولانی‌مدت نیستند.

پایه محکم مالکان املاک نیز از سقوط قیمت‌ها جلوگیری می‌کند، حتی با سقوط لیر. به نظر می‌رسد دولت ترکیه این موضوع را به خوبی درک کرده و روابط خوبی با کشورهایی که در صدر لیست سرمایه‌گذاران خارجی خرید ملک در ترکیه هستند، مانند عراق، کشورهای خلیج فارس، روسیه و ایران، حفظ می‌کند. تداوم این روابط باعث می‌شود املاک ترکیه همچنان در دست شهروندان این کشورها باقی بماند و ورود سرمایه‌گذاران جدید را تضمین کند و این امر رشد املاک را در سمت تقاضا تغذیه می‌کند که ریشه آن عمدتاً به بحران‌های خاورمیانه بازمی‌گردد. جالب اینجاست که هر ملکی که به یک سرمایه‌گذار خارجی در ترکیه فروخته می‌شود، به بازار منطقه‌ای اعتماد به پایان مشکلات خاورمیانه نمی‌دهد و در نتیجه تقاضا از سوی اعراب بالا می‌ماند و این امر به پویایی بخش املاک ترکیه به عنوان یکی از امن‌ترین پناهگاه‌های سرمایه کمک می‌کند.

این تناقض دقیقاً توضیح می‌دهد که چرا قیمت املاک در ترکیه به طور مداوم در حال افزایش است و این افزایش به معنای امکان سودآوری است؛ خانه‌ای که کسی در مرکز شهر آنتالیا در سال ۲۰۱۳ خریده و اکنون می‌خواهد بفروشد، قطعاً سود زیادی از تفاوت قیمت خرید و فروش خواهد برد. آمار رسمی نیز این موضوع را تأیید می‌کند؛ مطالعات دولتی نشان می‌دهد که در ژوئن ۲۰۱۸ شاخص قیمت آپارتمان‌ها در ترکیه نسبت به مه ۲۰۱۸، ۰.۵۵٪ افزایش یافته است و نسبت به مدت مشابه سال قبل حدود ۱۰٪ و نسبت به سه سال گذشته حدود ۳۸٪ و نسبت به هشت سال قبل تا ۸۲٪ افزایش داشته است.

بهترین مناطق برای خرید ملک در استانبول آسیایی

اگر کسی تصمیم به ورود به دنیای سرمایه‌گذاری ملکی در ترکیه بگیرد، باید بهترین مناطق را بر اساس عواملی که معمولاً سرمایه‌گذاران عادی به آن توجه نمی‌کنند، مانند سرعت گردش سرمایه، میزان افزایش قیمت خانه‌ها و فرصت‌های اجاره، بررسی کند. در کشوری بزرگ مانند ترکیه که بین شرق و غرب قرار دارد و ۸۱ استان و ۸ منطقه جغرافیایی را پوشش می‌دهد و مقاصد متعددی را پیش روی خریداران قرار می‌دهد، از شهرهای بزرگ تا روستاهای کوچک، انتخاب منطقه خرید می‌تواند دشوار باشد. با این حال، طبق آمار سه منطقه در صدر خرید قرار دارند: ساحل مدیترانه، ساحل اژه و استانبول به طور طبیعی.

مراحل خرید ملک در ترکیه

پس از تعیین محل خرید، باید اقدامات متعددی انجام شود تا معامله خرید ملک با موفقیت انجام شود و سود زیادی به همراه داشته باشد. از جمله این اقدامات: استعلام از اداره ثبت اسناد درباره هرگونه محدودیت بر ملک مانند بدهی، رهن، حق تقدم و سایر حقوقی که مانع انتقال مالکیت می‌شوند، همچنین احتیاط در برابر بازاریابان؛ افزایش تخفیف حتی تا ۵۰٪ به معنای فرصت عالی نیست و معمولاً به دلیل پروژه‌های مشکل‌دار یا کمبود تقاضا است. اغلب فروشنده درخواست ثبت معامله با قیمت کمتر برای کاهش مالیات ۴٪ را دارد که باید بر ثبت با قیمت واقعی اصرار کرد. همچنین تأیید قرارداد نزد دفتر اسناد رسمی در صورت خرید اقساطی، با وجود پرداخت ۱٪ هزینه اضافی، حق خریدار را حفظ می‌کند و از مشکلات آینده جلوگیری می‌کند.

"عبدالعزیز العلیان" تجربه خود از خرید ملک در ترکیه را در سایت شخصی‌اش روایت می‌کند و بر نکات مهمی مانند اطمینان از قیمت پروژه قبل از اقدام به خرید برای جلوگیری از قیمت‌گذاری بیش از حد توسط فروشنده تأکید دارد. می‌توان با استفاده از یکی از معروف‌ترین سایت‌های خرید و فروش املاک "صاحبندن" sahibinden، همه املاک پروژه را مشاهده و روند قیمت ملک را در ماه‌های گذشته دنبال کرد.

می‌توان به جای مرحله قبل، ملک را توسط یکی از شرکت‌های تخصصی یا بانک (در صورت گرفتن وام) ارزیابی کرد. هزینه این خدمات توسط شرکت‌های تخصصی با قیمت پایین نسبت به سود آن ارائه می‌شود و بین ۲ تا ۷ لیر برای هر هزار لیر از قیمت خرید متغیر است که بستگی به شهرت و تجربه شرکت دارد. این ارزیابی اطلاعات مهم و حیاتی درباره پروژه به ما می‌دهد که بر اساس آن سرمایه‌گذار تصمیم به خرید یا انصراف می‌گیرد؛ اطلاعاتی مانند قیمت مناسب ملک، قیمت پروژه‌های دیگر در همان منطقه، آینده منطقه از نظر خدمات و زیرساخت‌ها و توجه دولت به آن. همچنین این فرآیند اطلاعات مهمی درباره وضعیت حقوقی پروژه، مانند وجود مجوز ساخت و عدم وجود تخلفات احتمالی ارائه می‌دهد.

پیش از نهایی شدن قرارداد، هزینه‌هایی به صورت مالیات و عوارض، چه یک‌باره و چه دوره‌ای، باید پرداخت شود و باید قبل از خرید آن‌ها را در نظر گرفت. پرداخت هزینه‌ها بلافاصله پس از صدور تاپو یا سند مالکیت ملک آغاز می‌شود. به عنوان مثال، هزینه‌های ماهانه ملک که به آن (عایدات در ترکیه) گفته می‌شود، بین ۲ تا ۷ لیر برای هر مترمربع است که بسته به سطح و محل پروژه متفاوت است. لازم به ذکر است که این هزینه‌ها شامل هزینه برق، آب و گاز نمی‌شود. همچنین مالیات خرید به میزان ۴٪، مالیات سود به میزان ۲۰٪ از سود خالص و مالیات سالانه شهرداری به میزان ۰.۰۰۳٪ از قیمت هر مترمربع و سایر مالیات‌ها باید پرداخت شود.

کدام بهتر است: خرید ملک در ترکیه با لیر یا دلار؟

هنگام انجام هر معامله ملکی، این سؤال مهم مطرح می‌شود: آیا بهتر است ملک را با لیر ترکیه که نوسان دارد خرید یا با ارز خارجی مانند دلار آمریکا یا یورو؟ برای درک موضوع می‌توان فرض کرد دو دوست هر دو در آغاز سال ۲۰۱۵ یک آپارتمان با همان قیمت و در همان پروژه خریداری کردند، اما یکی با لیر و دیگری با دلار پرداخت کرد و هر دو به صورت اقساط خرید کردند. فرض کنیم قیمت آپارتمان ۱۰۰ هزار دلار بود و نرخ تبدیل در اوایل ۲۰۱۵، ۲.۳ لیر برای هر دلار بود، پس قیمت آپارتمان ۲۳۰ هزار لیر بود.

هر دو نفر اولین قسط را که ۱۰٪ از قیمت آپارتمان بود پرداخت کردند؛ خریدار دلاری ۱۰ هزار دلار و خریدار لیر ۲۳ هزار لیر پرداخت کرد. قسط دوم در آغاز ۲۰۱۶ که باید ۴۰٪ پرداخت می‌شد، اما ارزش لیر به ۳ لیر برای هر دلار کاهش یافت؛ خریدار دلاری ۴۰ هزار دلار و خریدار لیر ۳۰.۶ هزار دلار (۹۲ هزار لیر) پرداخت کرد. قسط آخر که ۵۰٪ بود، در آغاز ۲۰۱۷ با نرخ ۳.۷۷ لیر برای هر دلار پرداخت شد؛ خریدار دلاری ۵۰ هزار دلار و خریدار لیر ۳۰.۵ هزار دلار (۱۱۵ هزار لیر) پرداخت کرد.

در نتیجه، خریدار دلاری برای آپارتمان خود ۱۰۰ هزار دلار پرداخت کرد، اما خریدار لیر همان آپارتمان را با ۷۱.۱ هزار دلار خرید و حدود ۳۰٪ صرفه‌جویی کرد. این بدان معنا نیست که خرید با لیر همیشه بهتر است، بلکه بستگی به پیش‌بینی ارزش لیر دارد؛ اگر انتظار کاهش تدریجی وجود داشته باشد، قواعد فوق را دنبال می‌کنیم و اگر انتظار بهبود باشد، قواعد را معکوس می‌کنیم.

خریدار لیر می‌تواند در صورتی که در پروژه‌ای که هنوز در ابتدای راه است خرید کند، به صرفه‌جویی ادامه دهد؛ زیرا توسعه‌دهنده برای تکمیل پروژه به پول نیاز دارد و می‌توان پیشنهادهای ارزشمندی دریافت کرد. در اینجا موضوع اعتماد به توسعه‌دهنده یا شرکت مطرح می‌شود؛ چگونه می‌توان به پول خود در پروژه‌ای که هنوز تکمیل نشده اطمینان داشت؟ می‌توان به چند نکته توجه کرد، مانند میزان تأمین مالی بانک‌ها از پروژه؛ اگر بانک‌ها پروژه را تأمین مالی کنند، نشانه کیفیت پروژه و نبود مشکلات حقوقی است. همچنین مشارکت "مؤسسه مسکن ترکیه" TOKI تضمین‌کننده ادامه پروژه تا تحویل است، زیرا در صورت ورشکستگی توسعه‌دهنده یا پیمانکار، تکمیل پروژه را تضمین می‌کند.

تاپو "سند مالکیت" آخرین مرحله برای تکمیل خرید ملک در ترکیه است. به محض تکمیل همه مدارک و انجام تعهدات قراردادی توسط طرفین، ملک به نام خریدار جدید ثبت می‌شود و سند مالکیت را دریافت خواهد کرد.

اگرچه سقوط لیر ترکیه باعث افزایش قیمت‌ها تا بیش از ۱۵٪ شده و بر سطح زندگی مردم ترکیه تأثیر گذاشته است، اما در عین حال فرصت‌هایی برای خارجی‌ها ایجاد می‌کند تا وارد ترکیه شوند و از تفاوت نرخ نرخ ارز چه در هزینه‌های مصرفی و چه تولیدی بهره‌مند شوند که این امر دوباره به نفع خود افراد خواهد بود.

اطلاعات و موضوعات مهم دیگر را نیز بخوانید:

• دریافت تابعیت ترکیه.
• اطلاعات کامل درباره مزایا، معایب و هزینه‌های زندگی در استانبول.
• قیمت آپارتمان‌ها در استانبول به دلار، لیر ترکیه و ریال سعودی.

ویرایش: امتلاك العقارية©

منبع: سایت میدان – شبکه الجزیره نت