Türkiye'de Tapu Çeşitleri - Gayrimenkul Tapusu Hakkında Her Şey

Türkiye'de gayrimenkul tam mülkiyetine olan ilginin artmasıyla birlikte, yatırımcılar ve mülkiyet sahibi olmak isteyenler tarafından tapu hakkında birçok soru sorulmaktadır.

Peki tapu nedir? Türkiye'de tapu çeşitleri nelerdir? Kat irtifakı ne anlama gelir? Tarım tapusu ne demektir? Birden fazla malik aynı tapu senedine sahip olabilir mi? Türkiye'de tapu masrafları nelerdir?

Imtilak Gayrimenkul, çeşitli resmi ve uzman Türk kaynaklarından derlediği bu kapsamlı çalışmada, tapu senedi ve ilgili tüm konular hakkında tüm soruları yanıtladı.

Türkiye'de tapu nedir?

(Tapu) "Mülkiyet Senedi": Belirli bir taşınmaz için düzenlenen, taşınmazın mülkiyetini belgeleyen ve taşınmazla ilgili bilgileri, kadastro numaralarını ve konumunu belirten belgedir. Bu belge, Türkiye Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'na bağlı Tapu ve Kadastro Müdürlüğü tarafından düzenlenir ve bazı ülkelerde noter olarak bilinir.

• Tapu senedi (tapu) yalnızca taşınmazın yasal sahibine verilir. Taşınmaz üzerinde başka haklara sahip olanlar (örneğin kiracı veya ipotek sahibi) tapu senedi alamazlar.
• Taşınmaz birden fazla kişiye aitse, sadece bir tapu düzenlenir ve her bir malikin payı ayrıntılı olarak belirtilir.
• Tapu senedi, tapuda adı geçen kişinin mülkiyetini gösterir. Eğer tapuda sadece bir kişinin adı ve herhangi bir oran (örneğin 1/3) belirtilmemişse, taşınmaz tamamen o kişiye aittir.
• Belirli bir oran belirtilmişse, taşınmazda ortaklık vardır ve adı geçen kişinin payı tapuda belirtilen oran kadardır.
• Bir taşınmazdaki ortaklar, taşınmazın tüm bölümlerinde ortaktır; yani ortaklardan birinin taşınmazda kendine ait özel bir bölümü yoktur, tüm ortaklar taşınmazın tamamında hak sahibidir.

Türkiye'de 8 tapu türü

Türkiye'de tapu mülkiyet senedinin türleri, taşınmazın cinsine göre değişmektedir. Bunların en önemlileri şunlardır:

1. Türkiye'de tarım tapusu

Tarla taşınmazları veya Türkiye'de tarım arazileri aynı anlama gelir. Bu, sahibinin tarımsal faaliyetler veya tavukçuluk, hayvancılık gibi faaliyetler yapabileceği, projeye tahsis edilmiş araziler için kullanılır.

Bu tür araziler için verilen mülkiyet senedine mavi tapu denir.

Daha fazla bilgi için makalemizi okumanızı tavsiye ederiz: Yabancıların Türkiye'de arazi satın alırken dikkat etmesi gerekenler

Bu, konut birimlerine (ev/villa/ofis) veya şehir imar planına dahil edilen arazilere ait olan kırmızı tapudan farklıdır.

Ancak bazen tapuda tarım arazisi olarak kayıtlı olan bir arsa, bölgedeki imar planı değişikliği nedeniyle yakın zamanda imar niteliği kazanmış olabilir. Ancak tapuda hâlâ tarım arazisi olarak görünmesinin nedeni, taşınmazın cinsinin değiştirilmesi için başvuru yapılmamış olmasıdır. Bu durumda ilgili belediyelerden bilgi alınmalıdır. Daha fazla detay için Türkiye'de tarım tapusu makalemize göz atabilirsiniz.

2. Tapu türlerinden yapı ruhsatı

Bu tür tapularda, taşınmazın genel bilgileri yer alır; bağımsız bölümlere ait bilgiler ise bulunmaz.

Yani taşınmaz, bağımsız bölümler yerine tek bir bütün olarak kaydedilir. Örneğin, müstakil evler, ahırlar, eklentiler, depolar ve fabrikalar gibi.

3. Kat irtifakı tapuları

Bu tapu türünde, taşınmazın her bir bölümü için ayrı tapu düzenlenir. Uygun bir inşaat projesi hazırlanır, inşaat izni alınır ve proje bağımsız bölümlere (örneğin apartmandaki daireler) ayrılır.

Her bir bağımsız bölüm için, bölümün konumunu ve özelliklerini gösteren ayrı bir tapu düzenlenir. Projenin inşaatına başlanıp başlanmadığına bakılmaksızın, bu tapularda taşınmazın cinsi imar veya tarım arazisi olarak belirtilir. İnşaat tamamlanıp iskan izni alındıktan sonra ise tam mülkiyet tapuları düzenlenir.

4. Kat mülkiyeti tapu belgeleri arasında

Taşınmaz sahibinin haklarını korumak için kat mülkiyeti tapusu almak gereklidir. Kat mülkiyeti tapusu, sahibinin binanın belirli bir katında mülkiyet hakkı olduğunu gösteren belgedir. Kat mülkiyeti tapusu, binanın tamamen ve mevzuata uygun olarak inşa edildiğinin kanıtıdır.

Bir diğer tapu türü ise "kat irtifakı" (Kat irtifakı) olarak bilinir. İnşaat müteahhidi genellikle bu tapuyu projenin finansmanı için alır. Bu tapu, taşınmazın hisselerini ve her malikin payını gösterir. Türkiye'de kat irtifakı tapusunda, mülkiyet senedinin (tapu) sadece orta kısmı işaretlenir, bu da tapunun kat irtifakı tapusu olduğunu ve tam mülkiyet tapusu olmadığını gösterir.

5. Tam mülkiyet tapuları

Türkçede (Kat Mülkiyeti) olarak adlandırılır. Bu tapular, taşınmazın inşaatı tamamen bittikten sonra düzenlenir ve her bağımsız bölüm için ayrı, tam mülkiyet tapusu verilir. Her bölümün kullanım izni alınır ve tapu sahibinin bağımsız bölümdeki mülkiyeti belgelenir.

Kat mülkiyeti ve kat irtifakı tapuları, tarım arazisi ve imar arazisi tapularından içerik olarak farklıdır. Bu tapularda, bağımsız bölümün numarası, binadaki konumu ve arsa payı gibi bilgiler yer alır.

Tapuda bu bilgiler yoksa, taşınmaz henüz tam mülkiyet veya kat irtifakı hakkı kazanmamış demektir.

Bağımsız bölüm numarası, konumu, arsa payı ve diğer bilgiler ile taşınmazın cinsi "imar arazisi" olarak belirtilmişse, taşınmaz kat irtifakı hakkı kazanmış demektir. Cinsi "bina", "villa" veya "daire" olarak belirtilmişse, taşınmaz tam mülkiyet hakkı kazanmış olur. Bu, tapunun türü kısmında "tam mülkiyet", "kat irtifakı" veya "geçici mülkiyet" olarak gösterilir.

6. İskan izni

İskan izni, belediye tarafından belirli standartlara uygun olarak inşa edilen binalar için verilen onaydır. Bu belge, binanın onaylı inşaat projesine uygun olarak yapıldığını gösterir. İskan izni almak için, yangın merdiveni, acil durumlar için önlemler, depreme dayanıklılık, yeterli yangın söndürme tüpleri gibi devletin belirlediği standartlara uyulması gerekir.

İskan izni alma görevi yüklenici veya inşaat şirketine aittir. İskan izni alındıktan sonra, tüm kat irtifakı tapuları tam mülkiyet tapusuna çevrilir.

7. Geçici mülkiyet tapuları - Paylı tapu

Geçici mülkiyet: Taşınmaz üzerinde yılın belirli bir döneminde mülkiyet hakkı anlamına gelir. Örneğin, taşınmazda 7, 10 veya 15 gün süreyle geçici mülkiyet hakkı tanımlanır.

Bu, bir taşınmazı ortaklaşa satın alıp kullanım süresinin belirlenmesi anlamına gelir. Bu uygulama, özellikle tatil amaçlı taşınmazlarda yaygındır. Malik, satış, kiralama ve hakkını başkasına devretme gibi tüm mülkiyet haklarına sahiptir.

8. Ortak tapu sicili - Türkiye'de tapu belgesi

Ortak tapu sicili (tapu), bir taşınmazın aynı anda birden fazla kişi adına kaydedilmesini sağlayan yeni bir uygulamadır. Bu uygulama, Türkiye'de gayrimenkul yatırımı piyasasında yeni bir yatırım aracı olarak kullanılmaktadır. Bir taşınmazda birden fazla kişi mülkiyet sahibi olabilir.

Bu tür tapu kayıtlarında, taşınmaz ortaklar arasında eşit veya farklı oranlarda kaydedilebilir.

8. Ticari tapu sicili

Taşınmaz ticari faaliyetler için tahsis edilmişse alınması gereken tapudur. Bu tür taşınmazlar arasında ofisler, dükkanlar, depolar ve diğer ticari amaçlı taşınmazlar yer alır.

Ayrıca, konut olarak kullanılan taşınmazların ticari kullanıma dönüştürülmesi durumunda da bu tapu alınmalıdır. Bu nedenle, taşınmazın kullanım amacının tapu siciline doğru şekilde kaydedilmesi çok önemlidir. Ticari amaçla kullanılan taşınmazların tapusuna "Ticari Tapu Sicili" ibaresi eklenmelidir.

Tapu sicili çıkarılırken dikkat edilmesi gereken en önemli hususlardan biri de "taşınmazın türü"dür. Örneğin, bir taşınmaz konut olarak satılabilir, ancak tapu sicilinde ticari tapu olarak kayıtlı olabilir!

Bu gibi durumlarda, tapu sicilinde taşınmazın türünün değiştirilmesi gerekir. Böylece, taşınmazla ilgili vergi ve harç ödemelerinde ileride sorun yaşanmaz. Bu işlem için taşınmazın bağlı olduğu belediyeye başvurulmalıdır.

Bir diğer önemli konu ise, taşınmazın alınması sırasında gerekli ruhsatların bulunmasıdır. Bunlar arasında: kat irtifakı tapusu, kat mülkiyeti tapusu gibi ruhsatlar yer alır. Özellikle konut binalarında bu ruhsatların varlığı kontrol edilmelidir.

Bu konu, özellikle banka kredisiyle taşınmaz satın alındığında çok önemlidir. Kat mülkiyeti ruhsatı alınmamış daireler için para cezası uygulanmaktadır. Tapu sicil müdürlüklerinden bu ruhsatların doğruluğu kontrol edilebilir.

Ticari tapu sicili, tapu sahibinin adı, taşınmazın büyüklüğü, konumu, türü, pay sahipleri ve hissedarlar gibi bilgileri içerir.

Taşınmazla ilgili yapılan tüm değişiklikler, tapu siciline işlenmelidir. Ayrıca, taşınmazın seri numarası ve tarihi de kaydedilmelidir.

Taşınmazın bağlı olduğu belediye ve tapu sicil müdürlüğünden ek şartlar olup olmadığı kontrol edilmelidir.

Tapu sicil harçları - Türkiye'de tapu ücretleri

Tapu sicil harcı (tapu), taşınmaz satın almadan önce mutlaka dikkate alınması gereken önemli bir kalemdir. Çünkü bu ücret azımsanmayacak bir tutardır ve taşınmazın satış bedelinin %2'si oranında hem satıcıya hem de alıcıya devlet tarafından uygulanır.

Bu konuda açık ve net bir yasal düzenleme olmamasına rağmen, genellikle tapu harçları alıcı tarafından ödenir. Yani alıcı, taşınmazın toplam değerinin %4'ünü tapu harcı olarak öder. Örneğin, taşınmazın fiyatı 200 bin TL ise tapu harcı 8 bin TL olur!

Bu nedenle, bu tutarın önceden dikkate alınması ve satıcı ile alıcı arasında ödeme yöntemi konusunda açık bir anlaşma yapılması gerekir.

Satıcı ile alıcı arasında bir aracı varsa, aracıya ödenecek komisyonun ve taşınmaz satışında ödenecek diğer masrafların da belirlenmesi gerekir.  

Yukarıdaki tüm ayrıntılı bilgiler, taşınmaz yatırımına başlamadan önce doğru bir gayrimenkul kültürüne sahip olmanın önemini göstermektedir. İşte burada Türkiye'deki gayrimenkul danışmanlık hizmetlerinin faydası ortaya çıkmaktadır.

Diğer önemli bilgiler ve konular, bunları da inceleyin:

• Türkiye'de turistik gayrimenkuller nedir ve avantajları nelerdir?
• İstanbul'da villa fiyatları dolar, Türk lirası ve Suudi riyali cinsinden.
• Vize, oturma izni ve Türk vatandaşlığı: Türkiye'den güncel bilgiler.