Türkiye'deki konut sitelerinin yönetimine hukuki bir bakış

2026-07-27

28,422 Görüntülenme

Türkiye'deki konut sitelerinin yönetimine hukuki bir bakış

Türkiye'deki konut sitelerinde yaşamak, size son derece gelişmiş ve modern bir yaşam tarzı sunan birçok faktörü içerir, sakinlerine refah, güvenlik ve huzur sağlar, Türkiye'de yaşamak isteyenler için idealdir.

İçindekiler

Konut Siteleri Yönetimine Hukuki Bakış
- Site Yöneticisinin Atanması
- Gayrimenkul veya Site Yönetiminin Görevleri
  - Site Yönetim Planı Projesi Nedir? Hazırlama Esasları Nelerdir?

Konut Siteleri Yönetimine Hukuki Bakış

Site yönetimi, sitedeki temel ve ek tesislerin devamlılığını sağlamak için gerekli işlerin yürütülmesi ve yönetilmesi anlamına gelir, sakinlerine en iyi şekilde hizmet sunar. Bu işler sitelere göre değişiklik gösterebilir, ancak genel olarak temizlik, bakım, güvenlik, ortak alanların yönetimi ve kullanımının düzenlenmesini içerir.

Site yönetimi süreçleri, birçok yasa, ek ve yönetmeliklerle düzenlenmiştir. Kat Mülkiyeti Kanunu bu alandaki en önemli yasal çerçevedir.

Gayrimenkul yönetimini düzenleyen yasalara göre, taşınmazın sahibi veya taşınmazdaki pay sahiplerinden oluşan malik kurulu, taşınmazdaki en yüksek yasal otoritedir. Yöneticileri belirler, yönetim planlarını onaylar ve yönetimin performansını düzenli olarak değerlendirirler.

Daha fazla bilgi için şu makalemizi okumanızı öneririz: Türkiye'deki konut siteleri yönetim yasaları

Yatırıma hazır mısınız? Hangi daire tipini tercih edersiniz?

Hayalinizdeki konuta kolay adımlarla ulaşmanıza yardımcı olalım

Stüdyo

Bir yatak odası

İki yatak odası

3 veya daha fazla yatak odası

Bölge seçin

Yatırıma hazır mısınız? Bütçeniz nedir?

Hayalinizdeki konuta kolay adımlarla ulaşmanıza yardımcı olalım

Size uygun seçeneklerden oluşan bir portföyümüz var.

Yanıtlarınıza göre size en uygun seçeneği yönlendirebiliriz. Bilgilerinizi ekleyin; bir İmtlak danışmanı sizinle iletişime geçecek.

Teşekkür ederim!

Ekibimiz ideal konutunuzu bulmanız için 24 saat içinde sizinle iletişime geçecek.

Site Yöneticisinin Atanması

Türkiye yasalarına göre, konut siteleri ve binalar için yönetici atanması zorunludur. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 34. maddesinde şöyle denir:

Ana taşınmazın sahipleri, taşınmaz sekiz veya daha fazla bağımsız bölümden oluşuyorsa bir yönetici atamakla yükümlüdür. Eğer tüm bölümler tek bir kişiye aitse, malik otomatik olarak yasal yönetici olur.

Site yönetiminde, maliklerin aralarından veya dışarıdan yönetici atama hakkı vardır. Bu atama, site yönetiminde yasal otoriteyi oluşturan maliklerin uzlaşmasıyla yapılmalıdır.

Eğer malikler yönetici atamaz veya ana taşınmaz için yönetici konusunda anlaşamazlarsa, maliklerden birinin taşınmaza en yakın Sulh Hukuk Mahkemesi'ne başvurması halinde mahkeme tarafından yönetici atanabilir.

Site yöneticisinin görev süresi bir yıldır. Süre bitiminde malik kurulu yeniden toplanarak yeni bir atama yapar. Mahkeme kararıyla atanmışsa, görev süresi altı aydır.

Yasal yönetici, tüm maliklerin yasal temsilcisidir ve onları topluca taşınmazla ilgili tüm hukuki işlemlerde temsil edebilir. Ayrıca, malik kurulunu her türlü hukuki gelişmeden haberdar etmekle yükümlüdür.

Bununla birlikte, yönetici, mal sahiplerinin mali yükümlülüklerini yerine getirmemesi nedeniyle oluşan herhangi bir tazminat veya mali cezadan şahsen sorumlu değildir. Böyle bir durumda, sözleşmesini feshetme ve malik kurulundan tazminat talep etme hakkına sahiptir.

En iyi Türkiye'deki konut siteleri fırsatlarımızı inceleyin

Gayrimenkul veya Site Yönetiminin Görevleri

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 35. maddesinde şöyle denir: Yöneticilerin görevleri yönetim planında belirlenir, aksi belirtilmedikçe yöneticiler aşağıdaki görevleri yerine getirir:

Malik kurulunun kararlarını uygulamak.
Taşınmazın amacına uygun kullanılması, korunması ve bakımı için gerekli önlemleri almak.
Ana taşınmazı sigortalatmak.
Ana taşınmazın genel işlerini yürütmenin yanı sıra, bakım ve temizlik işleri için aidat toplamak, ödemeleri zamanında yapmak, planda zaman belirtilmemişse yılın ilk ayında ödemeleri yapmak ve toplanan aidat tükendiğinde ek aidat toplamak.
Yönetimle ilgili tüm borç ve ödemeleri yapmak, bununla ilgili işlemleri yürütmek, maliklerin yetki vermesi halinde kiralanan bölümlerin kira tahsilatını yapmak.
Ana taşınmazla ilgili tüm tebligatları almak.
Ana taşınmazla ilgili herhangi bir hakkın kaybedilmemesi veya azalmasının önlenmesi için gerekli önlemleri almak.
Taşınmazın bakımı, korunması ve muhafazası için maliklerin adına gerekli önlemleri almak.
Maliklerden borcunu ödemeyenlerle ilgili icra işlemlerini takip etmek, ilgili kuruma yasal ipotek kaydı yapmak.
Kendi adına ve sadece ana taşınmaz yöneticisi sıfatıyla, saygın bir bankada banka hesabı açmak, tahsil edilen aidatları yatırmak ve gerektiğinde bu hesaptan harcama yapmak.
Daire sahiplerini malik kurulu toplantısına davet etmek.
Ana taşınmazdaki asansörlerin işletilmesini sağlamak, gerekli periyodik bakımlarını yaptırmak, yıllık kontrollerini düzenlemek ve bunun için gerekli ücretleri ödemek.

Site yöneticisi atanana kadar, bu görevlerden malikler müştereken sorumludur.

Daha fazla bilgi için şu makalemizi okuyun: Türk Mülkiyet Kanunu

Türkiye'deki konut siteleri

Site Yönetim Planı Projesi Nedir? Hazırlama Esasları Nelerdir?

Site yönetim planı projesi, site yönetimi tarafından yapılacak tüm işleri ve bu işlerin tahmini maliyetlerini kapsayan yazılı bir plandır ve bir yıllık süre için hazırlanır.

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 37. maddesine göre, site yönetim planı projesinde şu hususlar yer almalıdır:

Ana taşınmazın bir yıllık tahmini giderleri.
Her bir malikin payına düşen tahmini maliyet, ana taşınmazdaki payı oranında hesaplanır ve bu hesaplama Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesine göre yapılır:
Kapıcı, kaloriferci, bekçi ve bahçıvan giderleri tüm maliklere eşit olarak dağıtılır.
Ana taşınmazın sigorta giderleri, ortak tesislerin işletme ve bakım giderleri, genel bakım giderleri ve yönetici maaşı, malikin arsa payı oranında hesaplanır.

Plan hazırlandıktan sonra tüm maliklere yazılı olarak gönderilir. Bildirim tarihinden itibaren yedi gün içinde itiraz gelirse, malik kurulunda değerlendirilir ve karara bağlanır. İtiraz olmazsa, plan bir yıllık yönetim planı olarak onaylanır.

İstanbul'da yaşamak isteyenler için Imtilak, şehrin en seçkin semtlerinde ve bölgelerinde, Avrupa ve Anadolu yakasında çeşitli İstanbul konut siteleri sunmaktadır. İstanbul'daki konut sitelerinde bir mülk sahibi olmak, hem çalışmak hem de yatırım yapmak isteyenler için ideal bir seçenektir.

İstanbul'daki konut siteleri