Türkiye'de yabancıların gayrimenkul satın almasına ilişkin yeni mekanizma hakkında açıklamalar

Yabancı vatandaşların Türkiye'de gayrimenkul satın alırken dövizlerini Türkiye Merkez Bankası'na satma zorunluluğu kabul edilmiştir.

Bu zorunluluk, sermaye hareketlerine ilişkin genelgenin 13. maddesi, Türk vatandaşlığı kanununun uygulanmasına ilişkin yönetmelik ve Türkiye Merkez Bankası'nın yabancıların gayrimenkul alımlarında döviz satışı uygulamalarına ilişkin talimatları gereğince kabul edilmiştir.

Döviz Alım Belgesi

Genelge metnine göre: Yabancılara gayrimenkul satış işlemlerinde, satın alınacak gayrimenkulün bedelinin döviz olarak Türkiye Merkez Bankası'na, Türkiye'de faaliyet gösteren bir banka aracılığıyla satılması gerekmektedir.

Ayrıca, Merkez Bankası'nın döviz alımını belgeleyen bir belgenin ilgili banka tarafından düzenlenmesi ve gayrimenkulün yabancı vatandaşa devri işlemlerine başlamadan önce Tapu Müdürlüğü'ne sunulması gerekmektedir.

Bu zorunluluk, 24 Ocak 2022 tarihinde yürürlüğe girmiş olup, yabancıların dövizle gayrimenkul bedelini Merkez Bankası'na sattıklarını belgeleyen ve Döviz Alım Belgesi olarak adlandırılan bir belgeyi ibraz etmeleri zorunluluğu getirilmiştir.

Aşağıda, belirtilen zorunluluğun uygulanmasına ilişkin sıkça sorulan soruların yanıtlarını bulabilirsiniz:

1- Yabancı vatandaşların gayrimenkul alımlarında döviz bozdurma zorunluluğu var mı?

Yabancı vatandaşların gayrimenkul alımlarında dövizlerini Türkiye Merkez Bankası'na satma zorunluluğu, sermaye hareketlerine ilişkin genelgenin 13. maddesi, Türk vatandaşlığı kanununun uygulanmasına ilişkin yönetmelik ve Türkiye Merkez Bankası'nın yabancıların gayrimenkul alımlarında döviz satışı uygulamalarına ilişkin talimatları gereğince kabul edilmiştir.

Bu nedenle, her yabancı vatandaşın Türkiye'de gayrimenkul satın alma işlemleriyle ilgili ödemeleri dövizle yapması gerekmektedir. Bu dövizler, ilgili kişi tarafından Türkiye'de faaliyet gösteren bir bankaya yatırılır ve banka tarafından Türkiye Merkez Bankası'na satılır, ardından ilgili kişiye Türk Lirası olarak ödenir. Bu işlemler, Tapu Müdürlüğü'nde gayrimenkul devri işlemlerine başlamadan önce gerçekleştirilmelidir.

2- Dövizlerin hangi kurumlarda bozdurulması gerekiyor?

Dövizler, yalnızca Türkiye Merkez Bankası aracılığıyla, Türkiye'de faaliyet gösteren bir bankanın aracılığıyla bozdurulmalıdır. Resmi veya gayri resmi döviz büroları aracılığıyla yapılan döviz bozdurma işlemleri, gayrimenkul alımlarında yasal olarak geçerli değildir.

3- Ne kadar döviz bozdurmam gerekiyor?

Türkiye Merkez Bankası'nın sermaye hareketlerine ilişkin genelgesinin 3. maddesine göre: Satın alınacak gayrimenkulün tam bedeline karşılık gelen döviz miktarının bozdurulması gerekmektedir.

4- Döviz Alım Belgesi nedir?

Döviz Alım Belgesi, Türkiye'de faaliyet gösteren bir bankadan Türkiye Merkez Bankası'nın belirli bir miktar döviz satın aldığını belgeleyen bir belgedir. Türkiye'de gayrimenkul satın almak isteyen yabancı bir vatandaş adına düzenlenir ve ilgili kişi tarafından Tapu Müdürlüğü'ne, gayrimenkul satın alma işlemlerine başlamadan önce sunulur.

5- Döviz Alım Belgesinin Tapu Müdürlüğü tarafından kabul edilmesi için hangi bilgileri içermesi gerekiyor?

Belge en azından şu bilgileri içermelidir: Döviz bozdurma işlemi yapılan kişinin adı, soyadı, pasaport numarası veya Türkiye Cumhuriyeti tarafından verilen yabancı kimlik numarası, satılan döviz miktarının Amerikan Doları cinsinden değeri (belgede Türk Lirası değeri de yer alacaktır), ayrıca sermaye hareketlerine ilişkin genelgenin 13. maddesine uygun olarak döviz bozdurma işleminin gerçekleştirildiğine dair yazılı bir beyan.

6- Yabancı alıcı dövizi ilgili bankadan kendisi mi bozdurmalı?

Yabancının döviz bozdurma işlemini kendisinin yapması zorunlu değildir; gayrimenkul alıcısı veya satıcısı ya da yasal bir vekil aracılığıyla işlem yapılabilir.

7- Satın alma işlemlerinden sonra döviz bozdurabilir miyim?

Tapu Dairesi'nde yapılan satın alma işlemlerinden sonra döviz bozdurma işlemi yapılamaz. Döviz bozdurma işlemi, satın alma işlemlerine başlamadan önce yapılmalı ve Döviz Alım Belgesi ilgili Tapu Müdürlüğü'ne sunulmalıdır.

8- Gayrimenkul karşılığı Türk vatandaşlığı işlemlerinde döviz bozdurma zorunluluğu geçerli mi?

Türkiye'de faaliyet gösteren bir banka aracılığıyla Türkiye Merkez Bankası'na döviz satışı yoluyla döviz bozdurma işlemi, yabancılara gayrimenkul satış işlemlerinde zorunludur; bu, Türk vatandaşlığı elde etmek amacıyla yapılan alımlar için de geçerlidir.

9- Gayrimenkul karşılığı vatandaşlık işlemlerinde (uygunluk belgesi işlemleri) döviz alım belgesi dışında başka bir belge isteniyor mu?

Gayrimenkul karşılığı Türk vatandaşlığı işlemlerinde (uygunluk belgesi işlemleri) ilgili Tapu Müdürlüğü, Döviz Alım Belgesi'nin yanı sıra, bozdurulan miktarın satıcının hesabına aktarıldığını belgeleyen bir banka dekontu talep eder.

Döviz Alım Belgesi'nin Tapu Müdürlüğü'ne sunulması zorunludur ve satış işlemlerine başlamadan önce yapılmalıdır. Gayrimenkul bedelinin ödenmesine ilişkin dekont (alıcıdan satıcıya gayrimenkul bedelinin aktarılması) Döviz Alım Belgesi ile birlikte sunulabilir veya daha sonra, ancak uygunluk belgesi düzenlenmeden önce sunulabilir.

10- Gayrimenkul bedelini bankadan bozdurmadan önce satıcının hesabına döviz olarak aktarabilir miyim?

Gayrimenkul bedelini döviz olarak satıcının hesabına aktarmak mümkündür, ancak satıcının bu dövizi bir banka aracılığıyla bozdurması gerekmektedir. Bu durumda, Döviz Alım Belgesi'nin satış işlemlerine başlamadan önce düzenlenmesi önemlidir. Örnek:

Eğer yabancı (C S), Türkiye'nin Aydın ilinin Didim ilçesindeki Çamlık Mahallesi'nde 1 ada, 101 parselde bulunan bağımsız bölüm 5 numaralı gayrimenkulün 270.000 Amerikan Doları değerindeki bedelini, Türkiye dışındaki banka hesabından Türk vatandaşlığına sahip gayrimenkul satıcısı (B Z)'nin Didim Ziraat Bankası şubesindeki dolar hesabına havale ederse, satıcının bu miktarı bir Türk bankasına satarak yabancı vatandaş adına Döviz Alım Belgesi çıkarması gerekmektedir. Ayrıca, yabancı vatandaşın gönderdiği havaleyi belgeleyen onaylı bir banka dekontu da çıkarması ve bu belgelerle birlikte Tapu Müdürlüğü'ne başvurarak gayrimenkul satış işlemlerini tamamlaması gerekmektedir.

Özetle: Yukarıda belirtilen şekilde gayrimenkul bedeli ödenebilir, ancak bu durumda ödeme dekontu Döviz Alım Belgesi ile birlikte öncelikli hale gelir.

11- Döviz satışı zorunluluğu kararın yürürlüğe girmesinden önce yapılan ödemeler için geçerli mi?

Kararın yürürlüğe girmesinden önce yapılan ödemelere ait dekontlar, satış işlemlerinde yasal olarak geçerli olacaktır ve bu ödemeler için özel bir Döviz Alım Belgesi çıkarılmasına gerek yoktur.

Ancak, bu ödemelerin banka havalesiyle yapıldığını belgeleyen onaylı bir banka dekontu sunulmalıdır. Elden veya başka yollarla yapılan ödemeler satış işlemlerinde kabul edilmez.

12- Kararın yürürlüğe girmesinden önceki ödemelere ilişkin banka dekontları nasıl değerlendirilir? Tapu Dairesine bildirilmesi için nasıl hesaplanır?

Kararın yürürlüğe girmesinden önce yapılan ödemeler için özel bir Döviz Alım Belgesi çıkarılamayacağından, yalnızca alıcıdan satıcıya yapılan transferi belgeleyen onaylı bir banka dekontu yeterlidir.

Bu durumda, tapuda belirlenen gayrimenkul bedelinin, satıcı tarafından aktarılan miktardan az olmaması gerekir. Dövizle yapılan ödemelerde, dövizin değeri, ödeme dekontunun düzenlendiği tarihten bir gün önceki Merkez Bankası döviz kuru üzerinden hesaplanır.

Örnek: 11-11-2021 tarihinde 1.000.000 (bir milyon Türk Lirası) ve 15-12-2021 tarihinde 500.000 Türk Lirası değerinde banka dekontuyla belgelenmiş bir ödeme yapılmışsa, tapuda gayrimenkul bedeli 1.500.000 Türk Lirası olacaktır.

Ancak, 11-11-2021 tarihinde 100.000 Amerikan Doları ve 15-12-2021 tarihinde 50.000 Amerikan Doları değerinde banka dekontuyla belgelenmiş bir ödeme yapılmışsa, ilk ödeme 10-11-2021 tarihli Merkez Bankası döviz kuru olan 9.8135 üzerinden hesaplanarak 981.350 Türk Lirası değerinde olacaktır.

İkinci ödeme ise 14-12-2021 tarihli Merkez Bankası döviz kuru olan 14.2213 üzerinden hesaplanarak 711.065 Türk Lirası değerinde olacaktır. Toplamda 1.692.415 Türk Lirası olacaktır.

13- Döviz Alım Belgesinde kayıtlı Türk Lirası cinsinden gayrimenkul değeri tapu harçları için esas alınacak mı?

Genelgeye göre, Döviz Alım Belgesinde kayıtlı Türk Lirası cinsinden gayrimenkul değeri, tapu harçları için esas alınacaktır.

14- 24 Ocak 2022 tarihinden önce yapılan tapu kayıt başvuruları için bu hükümler geçerli mi?

Belirtilen kararın zorunluluğu, belirtilen tarihten önce yapılan ve henüz işlemleri başlamamış olan tapu başvuruları için geçerli olmayacaktır. Bu başvurular, başvuru yapıldığı tarihte geçerli olan yasalara göre tamamlanacaktır.

Hazırlayan: İmtilak Gayrimenkul©

Kaynak: Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü

Konumuzu beğendiniz mi? Arkadaşlarınızla paylaşabilirsiniz!