توضیحاتی پیرامون فرآید جدید خرید ملک توسط شهروندان خارجی در ترکیه

فرآیند جدید خرید ملک توسط اتباع خارجی در ترکیه و ضرورت مبادله ارز به لیر و فروش آن به بانک مرکزی کشور. شرکت امتلاک در این مقاله بنا دارد به سؤالات متداولی که در این زمینه مطرح می شود، پاسخ دهد.

توضیحاتی پیرامون فرآید جدید خرید ملک توسط شهروندان خارجی در ترکیه
3,172
2022-01-28 تاریخ آخرین بروز رسانی 2022-03-29

توضیحاتی پیرامون فرآید جدید خرید ملک توسط شهروندان خارجی در ترکیه

طی قانون جدید ترکیه، شهروندان خارجی هنگام خرید ملک در ترکیه، باید ارز خود را به بانک مرکزی ترکیه به فروش برسانند. این قانون بر اساس ماده 13 بخشنامه مربوط به گردش سرمایه و لایحه های اجرایی قانون شهروندی ترکیه و همچنین دستور العمل های صادر شده از طرف بانک مرکزی کشور، در مورد چگونگی فروش ارزهای خارجی توسط شهروندان خارجی به این بانک، به تایید رسیده و از 24 ژانویه 2022 اجرایی شده است.

بعد از طی این فرآیند، از طرف بانک برای آنها سند یا گواهی تحت عنوان (سند فروش ارز به بانک مرکزی) یا (سند خرید ارز از شهروند خارجی) صادر می شود.

فهرست مطالب

گواهی خرید ارز (توسط بانک مرکزی ترکیه)

بر اساس آنچه که در متن این بخشنامه آمده است:

در معاملات فروش ملک به اتباع خارجی، قیمت ملک باید به صورت ارز و از طریق یکی از بانک های فعال ترکیه، به بانک مرکزی این کشور فروخته شود، همچنین باید از طرف بانکی که به آن مراجعه نموده اید، برگه یا سندی برای شما صادر شود که بر اساس آن بتوانید ثابت کنید که بانک مرکزی ارز خارجی شما را خریداری کرده است. این برگه یا سند می بایست قبل از انتقال مالکیت ملک به شهروندان خارجی، به اداره تاپو و کاداستر ترکیه تحویل داده شود.

این تصمیم از تاریخ 24 ژانویه سال 2022 اجرایی شده و به موجب آن شهروندان خارجی باید برگه یا سندی که در زبان ترکی (Döviz Alım Belgesi) نامیده می شود، به اداره تاپو و کاداستر ترکیه ارائه دهند. بنا بر مفاد این سند ثابت می شود که بانک مرکزی ترکیه، تمام بهای ملک را به صورت ارز خارجی از این شهروندان خریداری کرده است.

در این بخش به سؤالات متداولی که در این باره مطرح می شود، پاسخ داده خواهد شد.

1- آیا هنگام خرید ملک توسط اتباع خارجی در خاک ترکیه، اجباری برای تبدیل ارز وجود دارد؟

 بر اساس ماده 13 بخشنامه مربوط به گردش سرمایه و لایحه های اجرایی قانون شهروندی ترکیه و همچنین دستور العمل های صادر شده از طرف بانک مرکزی کشور در مورد چگونگی فروش ارزهای خارجی به این بانک توسط شهروندان خارجی، تصمیم جدیدی از طرف دولت اتخاذ گردیده است که بنا بر مفاد آن، از این پس اتباع خارجی که متقاضی خرید ملک در ترکیه هستند، می بایست ارز خود را به بانک مرکزی به فروش برسانند.

به این ترتیب خریدار، کل بهای خرید ملک را به صورت ارز به یکی از بانکهای فعال در کشور ترکیه پرداخت می کند، بانک مربوطه نیز در ازای ارز دریافتی،

اولا: لیر ترکیه به خریدار پرداخت کرده

و ثانیا: ارز دریافتی را به بانک مرکزی ترکیه به فروش می رساند.

سپس برای خریدار گواهی فروش ارز به بانک مرکزی را صادر می کند تا بتواند فرآیند خرید ملک را در اداره تاپو و کاداستر به انجام برساند. تمامی موارد مذکور قبل از شروع معاملات و تراکنش های انتقال سند ملک در اداره تاپو و کاداستر، باید انجام شده باشد.

خرید ملک در ترکیه

2- هنگام خرید ملک در ترکیه، نهادها یا مؤسساتی که مبادله ارز خارجی در آنها صورت می پذیرد، کدامند؟

اتباع خارجی که متقاضی خرید ملک در ترکیه هستند؛ باید مبلغ خود را به صورت ارز به یکی از بانکهای ترکیه تحویل دهند، سپس آن بانک نیز، ارز مذکور را به بانک مرکزی ترکیه به فروش می رساند و برای خریدار گواهی فروش ارز صادر می کند. به این ترتیب باید گفت: مبادله ارز خارجی منحصرا توسط بانک مرکزی ترکیه امکانپذیر است و در صورتی که مبادله ارز از طریق صرافی های رسمی یا غیر رسمی و یا هر نهاد دیگر صورت پذیرد، از نظر قانونی قابل قبول نبوده و هنگام فرایند خرید ملک با مشکل جدی روبه رو خواهید شد. 

3- هنگام خرید ملک در ترکیه، چه مقدار ارز باید مبادله گردد؟

بر اساس ماده 3 از بخشنامه مربوط به گردش سرمایه که از طرف بانک مرکزی ترکیه صادر شده است، می بایست: آن مقدار ارز به لیر ترکیه مبادله شود که قیمت کامل ملک را تحت پوشش قرار دهد. به تعبیر دیگر: مقدار ارز مبادله شده باید معادل قیمت ملکی باشد که قصد خرید آن را دارید.

4- سند خرید ارز Döviz Alım Belgesi چیست؟

منظور از آن برگه یا سندی است که ثابت می کند بانک مرکزی ترکیه مقدار مشخصی از ارز خارجی را از طرف یکی از بانکهای فعال ترکیه خریداری کرده، که این مبلغ نیز از طرف یک شهروند خارجی که متقاضی خرید ملک در کشور ترکیه است، به آن بانک واگذار گردیده است. این سند باید توسط خریدار ملک، به اداره تاپو و کاداستر ترکیه ارائه شود تا فرآیند انتقال سند از فروشنده به خریدار صورت پذیرد.

شقق للبيع بالتقسيط فارسي شقق للبيع بالتقسيط فارسي

5- حداقل اطلاعاتی که سند خرید ارز خارجی باید در برداشته باشد تا از طرف اداره کل ثبت اسناد و املاک (تاپو و کاداستر) پذیرفته شود، کدامند؟

این سند حاوی اطلاعاتی چند است، از جمله:

نام شخصی که ارز خارجی را مبادله کرده.

نام خانوادگی وی

شماره پاسپورت یا گذرنامه

شماره شناسایی اتباع خارجی که از طرف جمهوری ترکیه برای آنها صادر می گردد.

ارزش ارز اختصاص یافته برای خرید ملک به دلار آمریکا (البته قیمت آن به لیر ترکیه در خود سند درج شده است).

گواهی دستنویس مبنی بر اینکه مبادله ارز مذکور، بر اساس ماده 13 بخشنامه مربوط به گردش سرمایه انجام شده است.

6- آیا تنها خریدار خارجی (شهروند خارجی متقاضی خرید ملک) می تواند در بانک مربوطه ارز خود را مبادله کند یا فرد دیگری نیز می تواند به نیابت از او این کار را انجام دهد؟

اجباری نیست که فرد خارجی منحصرا فرایند مبادله ارز را در بانک مربوطه انجام دهد، بلکه فروشنده و خریدار و همچنین نماینده قانونی این دو نیز می توانند برای انجام این کار اقدام نمایند.

7- آیا می توان بعد از انجام معاملات خرید، ارز مورد نظر را مبادله کرد؟

به هیچ وجه نمی توان بعد از پایان فرآیند خرید، ارز مورد نظر را مبادله کرد. به تعبیر دیگر بدون مبادله ارز مذکور، امکان انتقالِ سندِ خریدِ ملک در اداره تاپو و کاداستر وجود ندارد، بلکه باید قبل از اقدام به خرید، مبلغ خرید در یکی از بانکهای فعال ترکیه، به لیر مبادله شده و بعد از فروش این مبلغ به بانک مرکزی ترکیه و دریافت گواهی فروش از بانک مربوطه و همچنین ارائه این گواهی به اداره تاپو و کاداستر، جهت انتقال سند اقدام کرد.

8- آیا فرآیند مبادله ارز، برای خرید هر نوع ملکی در ترکیه (اعم از املاک متناسب با دریافت شهروندی یا املاک عادی)، الزامی است؟

بله. همانطور که گفتیم مبادله ارز از طریق فروش آن به بانک مرکزی، توسط یکی از بانکهای فعال در ترکیه، در تمامی معاملات خرید ملک توسط اتباع خارجی، امری الزامی است، دیگر تفاوتی ندارد هدف از خرید ملک، اخذ شهروندی بوده باشد یا خیر.

بانک مرکزی ترکیه

9- آیا در معاملات اخذ شهروندی در ازای خرید ملک (معاملات سند انطباق) مدرکی غیر از سند خرید ارز (توسط بانک مرکزی) نیاز هست؟

شما به عنوان خریدار، در صورتی که بخواهید ملکی را متناسب با شرایط اخذ شهروندی ترکیه خریداری کنید، علاوه بر در دست داشتن رسیدِ بانکیِ مبنی بر انتقال مبلغ مبادله شده (از ارز خارجی به لیر) به حساب خود، باید سند خرید ارز را (که از طرف بانک مرکزی خریداری شده و گواهی آن نیز از طرف بانک مربوطه برای شما صادر گردیده است) نیز در اداره تاپو و کاداستر ارائه کنید.

قبل از شروع معاملات فروش ملک در اداره تاپو و کاداستر، شما باید سند خرید ارز را تحویل داده باشد؛ ولی فیش پرداخت بهای ملک را می توان با سند فروش ارز، ارائه داد؛ حتی می توانید در وقت دیگری آن را ارائه دهید، مشروط بر اینکه این کار قبل از تنظیم سند مطابقت انجام شود.

10- آیا می توان قیمت ملک را قبل از اینکه در یکی از بانکهای ترکیه (به لیر) مبادله شود، به صورت ارز خارجی به حساب فروشنده واریز کرد؟

می توان بهای کل ملک را به صورت ارز خارجی به حساب فروشنده واریز کرد و فروشنده (به نیابت از شما) آن را در بانک مربوطه (به لیر) مبادله کند. ولی نکته مهمی که در این میان باید به آن توجه نمود، این است که باید گواهی فروش ارز را حتما قبل از شروع فرآیند خرید نهایی ملک در اداره تاپو و کاداستر، در دست داشته باشید.

مثال:

شهروند خارجی (ج. س)، بهای 270 هزار دلار آمریکا را، به عنوان قیمت ملک مستقل شماره 5، در بخش شماره 1، در محله چاملیجا، در منطقه دیدیمِ استان آیدین ترکیه، از طریق یک حواله بانکی، از حساب خود به حساب فروشنده ترکیه ای (ب. ز)، در بانک زراعات، شعبه خصوصی دیدیم، واریز می کند. در این صورت صاحب ملک می بایست مبلغی را که از طرف خریدار به حساب او واریز شده است، در یکی از بانکهای ترکیه به فروش برساند و گواهی فروش مبلغ مذکور را از طرف بانک مربوطه، برای خریدار ملک تهیه نماید. همچنین می بایست یک رسید بانکی از بانک دریافت کند که بر اساس آن فرد خریدار (خارجی) از طریق حواله بانکی، مبلغ ملک را به حساب او (فروشنده) واریز کرده است، سپس با در دست داشتن هر دو سند، جهت انجام فرآیند خرید و فروش ملک، به اداره تاپو و کاداستر مراجعه نماید.

به اختصار: قیمت ملک را بر اساس روشی که در بالا بیان شد، می توان پرداخت کرد؛ لیکن باید گواهی فروش ارز به بانک مربوطه و همچنین رسید پرداخت (از حساب خریدار به فروشنده) را تهیه کنید.

دریافت شهروندی ترکیه در ازای خرید ملک

11- آیا الزام به فروش ارز (از طرف خریدار ملک به یکی از بانکهای فعال در ترکیه و سپس به بانک مرکزی) شامل پرداخت هایی می شود که قبل از اجرایی شدن این تصمیم صورت پذیرفته است؟

تمام فیش های پرداختی که قبل از اجرایی شدن این تصمیم واریز شده اند، دارای اعتبار قانونی می باشند. در ازای این پرداختها نیز نیازی به اخذ گواهی فروش ارز نیست. با این حال، ارائه رسید بانکی تایید شده مبنی بر انتقال پرداخت ها ضروری است. پرداخت های دستی یا سایر روش های دیگر پرداخت، در فرآیند خرید و فروش ملک پذیرفته نمی شود.

12- ارزیابی رسیدهای پرداختی قبل از اجرایی شدن این تصمیم به چه صورت است و قیمت آنها برای گزارش به اداره تاپو چگونه محاسبه می گردد؟

دریافت سند فروش ارز (از ارز خارجی به لیر) برای سایر پرداخت های انجام شده قبل از اجرایی شدن این تصمیم، ضروری نیست؛ تنها رسید بانکی تایید شده، مبنی بر انتقال مبلغ مورد نظر از حساب خریدار به حساب فروشنده کافی است.

در این صورت قیمت مندرج در سند مالکیت، نباید کمتر از مبلغ انتقال یافته به فروشنده باشد. در صورتی که پرداخت به صورت ارز انجام شده باشد، ارزش آن به نرخِ ارزِ یک روزِ قبل از دریافت فیش پرداختی در بانک مرکزی، تعیین می شود.

به عنوان مثال:

در تاریخ 11/11/2021 مبلغ 1،000،000 (یک میلیون لیر ترکیه)، پرداخت شده و در تاریخ 15/12/2021 نیز مبلغ 500،000 (پانصد هزار لیر) پرداخت شده است. فیش های بانکی تایید شده این پرداختها نیز نزد شما وجود دارد؛ در این صورت باید قیمت ملک مورد نظر در سند تاپو، یک میلیون و پانصد هزار لیر ترکیه باشد.

اما در صورتی که شما مبلغ صد هزار دلار (100،000) را در تاریخ 11/ 11/2021 در ازای خرید ملک پرداخت کرده باشید و در تاریخ  15/ 12/2021 نیز پنجاه هزار دلار دیگر پرداخت نموده باشید، و برای پرداختهای خود فیش واریز تایید شده هم در دست داشته باشید، در این صورت اولین پرداخت شما با نرخ برابری (هر دلار : 9.8135 لیر) محاسبه می شود که نرخ بانک مرکزی در تاریخ 10 -11-2021 می باشد، به این ترتیب مبلغ واریزی شما طی پرداخت اول، 981350 لیر ترکیه خواهد بود.

در مورد پرداخت دوم شما نیز که پنجاه هزار دلار در تاریخ ( 15-12-2021) بوده، باید گفت: نرخ برابری لیر در تاریخ (14/12/2021)، در بانک مرکزی ترکیه (14.2213) بوده است، به این ترتیب ارزش پرداخت دوم شما نیز، معادل 711.065 لیر خواهد بود. با این وصف شما در مجموع 1692.415 لیر پرداخت نموده اید.

13- آیا ارزش ملک به لیر ترکیه که در سند خرید ارز ثبت شده، مبنای هزینه های سند مالکیت خواهد بود؟

بر اساس مفاد بخشنامه، قیمت ملک که در سند خرید ارز مندرج می باشد، مبنای تمام هزینه های سند مالکیت خواهد بود .

14- آیا اجرای این احکام در تمام درخواست هایی سند مالکیت (تاپو) که قبل از 24 ژانویه 2022 ثبت شده، نیز جاری و ساری خواهد بود؟

انجام مراحل مزبور (تهیه سند فروش ارز به بانک مرکزی ترکیه) در سایر درخواستهایی که قبل از تاریخ مذکور ارائه و ارسال شده است، الزامی نخواهد بود؛ بلکه بر اساس قوانین و دستور العمل هایی عمل می شود که هنگام ارائه درخواست وجود داشته است (یعنی: طبق قوانین حاکم هنگام ثبت درخواست).

 

 

تدوین: شرکت املاک و مستغلات امتلاک ©

منبع: اداره کل تاپو و کاداستر ترکیه (ثبت اسناد و املاک)

آیا این موضوع را دوست داشتید؟ می توانید آن را با دوستان خود به اشتراک بگذارید!

انتخاب امتلاک برای شما
افتتاح مرکزی جدید در بغداد جهت صدور ویزای ترکیه

به منظور تسهیل در صدور ویزای ترکیه برای شهروندان عراقی، سفارت ترکیه، مرکز جدیدی را در بغداد افتتاح کرد.

2022-01-20
1,628
املاک و مستغلات شهروندان سوری – ترکیه ای در ترکیه/ شفاف سازی نهایی

از طرف شرکت امتلاک، با به روزترین اخبار در مورد مالکیت شهروندان سوری – ترکیه ای آشنا شوید.

2021-10-14
3,767

سیاست حفظ حریم خصوصی

ما از کوکی‌ها استفاده می کنیم تا بهترین امکان کاربری را به شما ارائه دهیم. درباره نحوه استفاده از آنها اطلاعات بیشتری کسب کنید